Lotto: Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int., Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int., Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int., Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int., Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.

Codice lotto: LOTTO UNICO

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.:

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int. 2; e Locale opificio (adibito a cabina elettrica di trasformazione) sito in Roma, Via Riccardo Pitteri n. 9, piano terra.I predetti immobili sono stati oggetto di molteplici variazioni catastali per trasformazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione d’uso meglio descritte nell’elaborato peritale ed, allo stato, si presentano di fatto impropriamente accorpati a formare un unico complesso immobiliare ad uso commerciale che si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo), con sette vetrine su Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313, 313/A, accesso pedonale principale di vendita dalla vetrina posta al suddetto civico 311 ed accesso secondario pedonale e carrabile da Via Riccardo Pitteri nn. 9-11, il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 3037,50 circa. Alle unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale (subalterni 531 e 520) sono unite, di fatto, ma senza che siano stati reperiti titoli legittimi, un’unità immobiliare con destinazione d’uso ufficio (subalterno 521) ed un’unità immobiliare con destinazione d’uso abitazione (subalterno 528) aventi anche accessi indipendenti dagli spazi condominiali. Il compendio composto dalle predette unità immobiliari era adibito a negozio per la vendita di abbigliamento ormai chiuso e non più in esercizio da qualche anno ed in esso sono presenti stigliature, scaffalature, arredi e merci relitte, relative all’attività cessata, non oggetto di esecuzione nè di vendita. Il piano interrato era adibito alla ricezione/scorta merci, alla esposizione e vendita delle stesse ed ai servizi annessi all’esercizio commerciale. I piani terra e primo erano adibiti all’esposizione ed alla vendita delle merci. Il collegamento verticale fra i tre livelli è possibile tramite una scala interna principale oltre altre secondarie nonché un ascensore. Il complesso immobiliare è integrato in un edificio condominiale ad uso prevalentemente residenziale, delimitato da Via Prenestina, Via Attilio Hortis, Via Riccardo Pitteri, Viale Ronchi, con accessi pedonali da Via Prenestina nn. 307 e 315, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto ai piani interrato, terra e primo, con accesso principale da Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A e accesso secondario pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione e vendita, nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio distribuiti nei tre livelli e lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina, per una superficie commerciale complessiva di 2677,50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 531, Zona censuaria 4, Categoria D/8, Rendita Euro 110.048,00, Via Prenestina n. 307A n. 313A, piano: S1-T-1. Confina al piano interrato con Via Prenestina, intercapedine verso Via Attilio Hortis, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, subalterno 515, Via Riccardo Pitteri, subalterno 520, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri; al piano terra con Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, subalterno 528, vano scala E, subalterno 521, cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri; al piano primo con distacco verso Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, distacco verso cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, vano scala B, distacco verso cortile lato Via Riccardo Pitteri, vano scala H, distacco verso cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto al piano interrato con accesso pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione, vendita e magazzino nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio, per una superficie commerciale complessiva di 246 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 520, Zona censuaria 4, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 208 mq, Superficie catastale totale 246 mq, Rendita Euro 8.883,89, Via Riccardo Pitteri n. 9 n. 11 piano S1. Confina con Subalterno 531 per due lati, Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso ufficio in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. Sono stati variati gli ambienti interni e ridotto il WC con demolizione e spostamento dei tramezzi. Ha una superficie commerciale complessiva di 50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 521, Zona censuaria 4 Categoria A/10, Classe 1, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale totale 50 mq, Rendita Euro 1.704,31, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso abitativo in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. L’immobile, di cui sono stati demoliti i tramezzi divisori fra gli originari vani catastali ed è stato inglobato all’interno l’originario balcone, è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. Ha una superficie commerciale complessiva di 60 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 528, Zona censuaria 4, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 60 mq, Superficie catastale totale escluse aree scoperte 60 mq, Rendita Euro 632,66, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.Il locale opificio in Via Riccardo Pitteri n. 9, posto al piano terra, ha una superficie commerciale di 4 mq. circa ed al suo interno è collocata la cabina elettrica di trasformazione n. 81355 (opera di pubblica utilità che può essere esercitata in media e bassa tensione sia per l'alimentazione dello stabile nel quale è ubicata che per ulteriori utenze situate fuori dello stesso). E’ gravato da servitù di elettrodotto a favore di ACEA Distribuzione S.p.A., ora ARETI S.p.A., ed a carico dell’odierna società esecutata, giusto atto di asservimento ai rogiti del Notaio Pietro Mazza in data 10/02/2010, rep. 111001, racc. 40465, registrato all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Roma 5, il 23/02/2010, al n. 3724, serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il 24/02/2010, reg. gen. 20238, reg. part. 10784.. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 515, Zona censuaria 5, Categoria D/1, Rendita Euro 178,00, Via Riccardo Pitteri n. snc piano T. Confina con distacco e intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, distacco verso area condominiale, subalterno 531, negozio interno c posto al piano S1, salvo altri.Gli immobili risultano edificati e variati in forza dei seguenti titoli edilizi come meglio ed analiticamente indicato e descritto nell’elaborato peritale:− Licenza edilizia n. 589 del 04/04/1955− Variante approvata con parere favorevole della commissione edilizia del 09/10/1958 e dal Sindaco con nota n. 42429 del 17/10/1958− Dichiarazione di abitabilità n. 39 dell’11/01/1959− Dichiarazione di abitabilità n. 567 del 08/05/1959− Concessione edilizia in sanatoria n. 45/S del 03/07/1986, pratica 56042/1985− Concessione edilizia n. 1050/C del 02/11/1988 prot. n. 54525/1988− Concessione edilizia n. 879/C del 27/07/1992 prot. 3293/1990− Concessione edilizia in sanatoria n. 133550 del 24/09/1998, prot. n. 15899 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133553 del 24/09/1998, prot. n. 15894 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133554 del 24/09/1998, prot. n. 15898 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 155483 del 25/01/1999, prot. n. 10749 del 11/12/1985− Concessione edilizia in sanatoria n. 210968 del 10/01/2000, pratica 00/12604 del 13/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 227743 del 19/04/2000 - pratica 00/12611 del 13/02/1995− DIA prot. 21386 del 24/05/2001− Concessione edilizia in sanatoria n. 264431 del 27/07/2001, pratica 00/23403 del 22/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 264433 del 27/07/2001, pratica 00/23390 del 22/02/1995− DIA prot. 12081 del 03/03/2009 - Municipio Roma VI− Nuovi Tipi prot. 58836 del 30/10/2009 - Municipio Roma VI− Concessione edilizia in sanatoria n. 350294 dell’11/04/2012, prot. n. 12597 del 13/02/1995− SCIA prot. CF/52327 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2685 dell’11/01/2013− SCIA prot. CF/52332 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2679 dell’11/01/2013 - SCIA in variante prot. CF/18531 del 04/02/2014− SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2687 dell’11/01/2013 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. CF/100150 del 12/06/2014 - Riferimenti precedenti: SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. 89693 del 26/05/2015− SCIA prot. CF/129800 del 04/08/2015− SCIA prot. CF/74756 del 04/05/2017Risultano altresì istruiti i seguenti titoli edilizi non rilasciati:− Domanda di condono edilizio n. 0/576888 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576908 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576921 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576932 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576944 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576961 del 2004All’esito dell’ulteriore attività istruttoria svolta presso le diverse Amministrazioni competenti e del sopralluogo da ultimo effettuato in data 06/03/2026, come meglio riportato e descritto nell’aggiornamento all’elaborato peritale depositato in data 26-27/03/2026 al cui contenuto integralmente si rimanda, l’Esperto stimatore evidenzia che: 1. Le risultanze acquisite presso Roma Capitale – Dipartimento Attuazione Urbanistica (UCE) attestano che le sei domande di condono edilizio presentate nel 2004 (fascicoli nn. 0/576888, 0/576908, 0/576921, 0/576932, 0/576944, 0/576961), riguardanti, tra l’altro, la regolarizzazione della destinazione d’uso commerciale di porzioni immobiliari del piano interrato, vennero definite con esito favorevole già nel 2013, con invito al ritiro dei titoli in sanatoria, previo pagamento di oneri, interessi e diritti, ma non risulta che ciò sia avvenuto. Non risultano emesse comunicazioni di improcedibilità né Determinazioni Dirigenziali di rigetto. Non sono state rilasciate concessioni edilizie in sanatoria. Non sono state rilasciate certificazioni di agibilità. L'Amministrazione Comunale ha comunicato che non può certificare i calcoli relativi ai pagamenti residui (sicché la residua somma di € 245.652,06 per oneri, interessi e diritti precedentemente indicata potrebbe non essere più attuale e va verificata dal futuro aggiudicatario) né che, ad oggi, le concessioni siano prontamente rilasciabili come nel 2013, laddove potrebbero, tra l’altro, essere insorti nuovi vincoli sull’area in oggetto. Il futuro aggiudicatario, pertanto, dovrà procedere a suo rischio, carico, cura e spese alla definizione delle procedure di condono edilizio in corso, nel rispetto del quadro normativo e vincolistico modificato con il decorso del tempo ed attualmente vigente, nonché con i costi che saranno determinati dal competente Ufficio di Roma Capitale a seguito del rinnovato impulso alla sanatoria. 2. Le verifiche effettuate presso Roma Capitale – SUAP confermano che l’attività commerciale esercitata all’interno del complesso immobiliare è cessata definitivamente in data 31/12/2022. A seguito della cessazione, non è più consentito il subingresso ai sensi della normativa vigente, rendendosi necessaria, per il futuro aggiudicatario, la presentazione di nuova istanza di apertura ai fini del ripristino dell’esercizio commerciale. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, prima dell’utilizzo dei locali. 3. Quanto acquisito presso ASL Roma 2 evidenzia l’assenza di atti successivi all’autorizzazione in deroga ex art. 65 D.Lgs. 81/2008 rilasciata il 29/01/2010 per l’attività commerciale espletata presso il compendio immobiliare in oggetto. L’Esperto stimatore segnala che la disciplina del suddetto art. 65 D.Lgs. 81/2008 è stata integralmente modificata dalla L. 203/2024, che ha sostituito il previgente regime autorizzatorio con un sistema di comunicazione preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro datore di lavoro, coincidente o meno con l’aggiudicatario, prima dell’utilizzo dei locali. In particolare dovrà essere prodotta adeguata documentazione, individuata con apposita circolare dell'INL, che dimostri il rispetto dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008, che prevede: “2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, è consentito l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando le lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettati i requisiti di cui all'allegato IV, in quanto applicabili, e le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.” Allo stato attuale, i procedimenti che dovranno essere attivati sono indicati nella Nota dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro del 29/01/2025 prot. n. 811, avente ad oggetto “Art. 65 del d.lgs. n. 81/2008, modificato dall’art. 1, comma 1, lett. e, legge n. 203/2024. Prime indicazioni”. 4. Il riscontro richiesto al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Roma ha confermato che l’ultimo atto rilasciato è l’ARPCA del 21/01/2016. Eventuali procedimenti antincendio necessari all’utilizzo dell’immobile dovranno essere integralmente rivalutati da tecnico abilitato, incaricato dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, nel rispetto del quadro normativo vigente. 5. Le verifiche aggiornate svolte presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio - non hanno mostrato variazioni ipocatastali rispetto alla ricostruzione riportata nella perizia depositata il 25/03/2023. 6. Il sopralluogo da ultimo effettuato il 06/03/2026 ha messo in evidenza che il complesso immobiliare risulta sostanzialmente invariato rispetto ai precedenti accessi ma i locali sono chiusi al pubblico e si presentano in stato di inutilizzo da tempo, con impianti disattivati, non in esercizio e attrezzature antincendio non manutenute. Il lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina è ad uso esclusivo del complesso immobiliare oggetto di esecuzione, confinato rispetto alle proprietà limitrofe ed occupato in parte da componenti esterne dell’impianto di climatizzazione a servizio del medesimo complesso, al momento non in esercizio. L’Esperto evidenzia che il futuro effettivo utilizzo, commerciale o meno, del complesso immobiliare in oggetto o di porzioni di esso, dipenderà dalle autonome iniziative ed azioni di regolarizzazione che saranno intraprese dal futuro aggiudicatario e dai titoli autorizzativi di qualunque tipo che le competenti Autorità Pubbliche riterranno di poter rilasciare o assentire in base alle normative vigenti al momento dell’attivazione dei rispettivi procedimenti.Ogni necessaria ulteriore informazione e verifica in merito a tutto quanto sopra, allo stato attuale della situazione urbanistica, edilizia ed amministrativa e delle agibilità, anche in ordine alle necessarie regolarizzazioni, alla futura utilizzabilità dei beni ed alla ricorrenza dei presupposti ed al possesso dei relativi requisiti, dovrà essere previamente ed autonomamente acquisita dagli interessati, a proprio onere e cura, presso gli Enti competenti. Il rilascio di pareri, titoli, agibilità, autorizzazioni, licenze e consensi da parte degli Enti competenti e le relative necessarie istanze e procedure sono a totale ed esclusivo rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario.Si segnala che per le particolari caratteristiche, conformazioni architettoniche, dotazioni, destinazioni d’uso ed ubicazioni dei beni che compongono il compendio potranno esservi problematiche e criticità per il futuro aggiudicatario di cui lo stesso dovrà opportunamente tenere conto andando a verificare, l’attuale stato di fatto e la situazione dei beni in relazione alla normativa vigente. Gli immobili oggetto di procedura sono chiusi ed in disuso da tempo. L’Esperto ha rilevato problematiche connesse allo stato del compendio, in particolare ai locali interrati, meglio descritte nell’elaborato peritale. Gli impianti di cui gli immobili sono dotati, di cui non è stata reperita la documentazione e le certificazioni non sono in esercizio e risultano inutilizzati, non manutenuti e disattivati da tempo sicché non è stato possibile verificarne l’effettiva funzionalità e regolarità.L’Esperto ha rilevato difformità rispetto a quanto legittimato ed assentito con i predetti titoli ed alle planimetrie catastali depositate, come meglio e specificatamente indicato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. Sussistono situazioni di diversa distribuzione degli spazi interni e di difformità delle aperture esterne. Le unità immobiliari sono accorpate ed unite senza titolo ed alcune di esse sono impropriamente adibite ad usi diversi da quelli assentiti. I subalterni 521 e 528 sono collegati verticalmente ai subalterni 531 e 520 da scale interne non legittime dal punto di vista edilizio e catastale. Entrambi i subalterni 521 e 528 conservano autonomi ingressi dagli spazi condominiali. Il subalterno 528, destinato all’uso di abitazione (categoria catastale A/3), è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. La regolarizzazione dei predetti abusi e difformità con ripristino dello stato di legittimità urbanistica e variazione catastale nonché la definizione dei condoni in corso dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario a propria cura e spese, come meglio indicato in perizia. Dei costi per la regolarizzazione edilizia si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Il complesso immobiliare composto dalle predette unità immobiliari risultava occupato da terzi in base a contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, della durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/05/2017 e prima scadenza al 30/04/2023, al canone annuo di € 240.000,00 + Iva da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 20.000,00 + Iva ciascuna, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio territoriale di Roma 1 in data 08/06/2017 al n. 9801 serie 3T, antecedentemente al pignoramento e, pertanto, opponibile alla procedura. Il canone di locazione relativo al suddetto contratto di locazione è stato oggetto di pignoramento dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione - mediante atto di pignoramento di fitti o pigioni, registro cronologico n. 181 del 28/11/2017, notificato a mezzo PEC, registro cronologico nn. 182 e 183 del 12/02/2018, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Successivamente il predetto contratto di locazione è stato modificato riducendo l’importo del canone con scrittura privata sottoscritta in data 25/04/2018, registrata all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Roma 1 in data 26/04/2018 al n. 3589 serie 3, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Il Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 28/12/2021 ha revocato il precedente provvedimento del 03/09/2019 con cui aveva autorizzato la riduzione del canone ad € 2.000,00 mensili, oltre IVA, ed ha disposto che la conduttrice Società conduttrice è tenuta al pagamento del canone mensile di € 20.000,00 + Iva pattuito dalle parti nel contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, registrato in data 08/06/2017. A seguito della procedura di sfratto per morosità incardinata dal Custode Giudiziario, in data 24/03/2023 è stato convalidato lo sfratto e gli immobili sono stati liberati, sicché attualmente essi sono liberi e nella disponibilità del Custode Giudiziario.Si segnala il Regolamento di Condominio depositato agli atti del Notaio Emanuele Arra di Roma con verbale del 01/01/1957, repertorio n. 3222, trascritto a Roma il 30/10/1957 al n. 51894 di formalità.Esiste il fascicolo di fabbricato per l’accertamento della consistenza statico-funzionale presentato il 13/12/2004, prot. n. 75768, e validato in pari data, prot. n. 75781. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale e nelle integrazioni depositate in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di provvedimenti di diniego e/o repressivi nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, delle autorizzazioni e delle agibilità, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative eventuali variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia.Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa, delle condizioni e dello stato del compendio, di tutti gli oneri, obblighi e vincoli, nonché di quanto necessario per il ripristino e la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa e per la definizione dei condoni in corso, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche e lo stato dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione.Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualifica del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti.

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.:

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int. 2; e Locale opificio (adibito a cabina elettrica di trasformazione) sito in Roma, Via Riccardo Pitteri n. 9, piano terra.I predetti immobili sono stati oggetto di molteplici variazioni catastali per trasformazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione d’uso meglio descritte nell’elaborato peritale ed, allo stato, si presentano di fatto impropriamente accorpati a formare un unico complesso immobiliare ad uso commerciale che si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo), con sette vetrine su Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313, 313/A, accesso pedonale principale di vendita dalla vetrina posta al suddetto civico 311 ed accesso secondario pedonale e carrabile da Via Riccardo Pitteri nn. 9-11, il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 3037,50 circa. Alle unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale (subalterni 531 e 520) sono unite, di fatto, ma senza che siano stati reperiti titoli legittimi, un’unità immobiliare con destinazione d’uso ufficio (subalterno 521) ed un’unità immobiliare con destinazione d’uso abitazione (subalterno 528) aventi anche accessi indipendenti dagli spazi condominiali. Il compendio composto dalle predette unità immobiliari era adibito a negozio per la vendita di abbigliamento ormai chiuso e non più in esercizio da qualche anno ed in esso sono presenti stigliature, scaffalature, arredi e merci relitte, relative all’attività cessata, non oggetto di esecuzione nè di vendita. Il piano interrato era adibito alla ricezione/scorta merci, alla esposizione e vendita delle stesse ed ai servizi annessi all’esercizio commerciale. I piani terra e primo erano adibiti all’esposizione ed alla vendita delle merci. Il collegamento verticale fra i tre livelli è possibile tramite una scala interna principale oltre altre secondarie nonché un ascensore. Il complesso immobiliare è integrato in un edificio condominiale ad uso prevalentemente residenziale, delimitato da Via Prenestina, Via Attilio Hortis, Via Riccardo Pitteri, Viale Ronchi, con accessi pedonali da Via Prenestina nn. 307 e 315, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto ai piani interrato, terra e primo, con accesso principale da Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A e accesso secondario pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione e vendita, nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio distribuiti nei tre livelli e lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina, per una superficie commerciale complessiva di 2677,50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 531, Zona censuaria 4, Categoria D/8, Rendita Euro 110.048,00, Via Prenestina n. 307A n. 313A, piano: S1-T-1. Confina al piano interrato con Via Prenestina, intercapedine verso Via Attilio Hortis, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, subalterno 515, Via Riccardo Pitteri, subalterno 520, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri; al piano terra con Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, subalterno 528, vano scala E, subalterno 521, cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri; al piano primo con distacco verso Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, distacco verso cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, vano scala B, distacco verso cortile lato Via Riccardo Pitteri, vano scala H, distacco verso cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto al piano interrato con accesso pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione, vendita e magazzino nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio, per una superficie commerciale complessiva di 246 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 520, Zona censuaria 4, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 208 mq, Superficie catastale totale 246 mq, Rendita Euro 8.883,89, Via Riccardo Pitteri n. 9 n. 11 piano S1. Confina con Subalterno 531 per due lati, Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso ufficio in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. Sono stati variati gli ambienti interni e ridotto il WC con demolizione e spostamento dei tramezzi. Ha una superficie commerciale complessiva di 50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 521, Zona censuaria 4 Categoria A/10, Classe 1, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale totale 50 mq, Rendita Euro 1.704,31, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso abitativo in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. L’immobile, di cui sono stati demoliti i tramezzi divisori fra gli originari vani catastali ed è stato inglobato all’interno l’originario balcone, è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. Ha una superficie commerciale complessiva di 60 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 528, Zona censuaria 4, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 60 mq, Superficie catastale totale escluse aree scoperte 60 mq, Rendita Euro 632,66, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.Il locale opificio in Via Riccardo Pitteri n. 9, posto al piano terra, ha una superficie commerciale di 4 mq. circa ed al suo interno è collocata la cabina elettrica di trasformazione n. 81355 (opera di pubblica utilità che può essere esercitata in media e bassa tensione sia per l'alimentazione dello stabile nel quale è ubicata che per ulteriori utenze situate fuori dello stesso). E’ gravato da servitù di elettrodotto a favore di ACEA Distribuzione S.p.A., ora ARETI S.p.A., ed a carico dell’odierna società esecutata, giusto atto di asservimento ai rogiti del Notaio Pietro Mazza in data 10/02/2010, rep. 111001, racc. 40465, registrato all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Roma 5, il 23/02/2010, al n. 3724, serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il 24/02/2010, reg. gen. 20238, reg. part. 10784.. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 515, Zona censuaria 5, Categoria D/1, Rendita Euro 178,00, Via Riccardo Pitteri n. snc piano T. Confina con distacco e intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, distacco verso area condominiale, subalterno 531, negozio interno c posto al piano S1, salvo altri.Gli immobili risultano edificati e variati in forza dei seguenti titoli edilizi come meglio ed analiticamente indicato e descritto nell’elaborato peritale:− Licenza edilizia n. 589 del 04/04/1955− Variante approvata con parere favorevole della commissione edilizia del 09/10/1958 e dal Sindaco con nota n. 42429 del 17/10/1958− Dichiarazione di abitabilità n. 39 dell’11/01/1959− Dichiarazione di abitabilità n. 567 del 08/05/1959− Concessione edilizia in sanatoria n. 45/S del 03/07/1986, pratica 56042/1985− Concessione edilizia n. 1050/C del 02/11/1988 prot. n. 54525/1988− Concessione edilizia n. 879/C del 27/07/1992 prot. 3293/1990− Concessione edilizia in sanatoria n. 133550 del 24/09/1998, prot. n. 15899 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133553 del 24/09/1998, prot. n. 15894 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133554 del 24/09/1998, prot. n. 15898 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 155483 del 25/01/1999, prot. n. 10749 del 11/12/1985− Concessione edilizia in sanatoria n. 210968 del 10/01/2000, pratica 00/12604 del 13/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 227743 del 19/04/2000 - pratica 00/12611 del 13/02/1995− DIA prot. 21386 del 24/05/2001− Concessione edilizia in sanatoria n. 264431 del 27/07/2001, pratica 00/23403 del 22/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 264433 del 27/07/2001, pratica 00/23390 del 22/02/1995− DIA prot. 12081 del 03/03/2009 - Municipio Roma VI− Nuovi Tipi prot. 58836 del 30/10/2009 - Municipio Roma VI− Concessione edilizia in sanatoria n. 350294 dell’11/04/2012, prot. n. 12597 del 13/02/1995− SCIA prot. CF/52327 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2685 dell’11/01/2013− SCIA prot. CF/52332 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2679 dell’11/01/2013 - SCIA in variante prot. CF/18531 del 04/02/2014− SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2687 dell’11/01/2013 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. CF/100150 del 12/06/2014 - Riferimenti precedenti: SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. 89693 del 26/05/2015− SCIA prot. CF/129800 del 04/08/2015− SCIA prot. CF/74756 del 04/05/2017Risultano altresì istruiti i seguenti titoli edilizi non rilasciati:− Domanda di condono edilizio n. 0/576888 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576908 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576921 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576932 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576944 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576961 del 2004All’esito dell’ulteriore attività istruttoria svolta presso le diverse Amministrazioni competenti e del sopralluogo da ultimo effettuato in data 06/03/2026, come meglio riportato e descritto nell’aggiornamento all’elaborato peritale depositato in data 26-27/03/2026 al cui contenuto integralmente si rimanda, l’Esperto stimatore evidenzia che: 1. Le risultanze acquisite presso Roma Capitale – Dipartimento Attuazione Urbanistica (UCE) attestano che le sei domande di condono edilizio presentate nel 2004 (fascicoli nn. 0/576888, 0/576908, 0/576921, 0/576932, 0/576944, 0/576961), riguardanti, tra l’altro, la regolarizzazione della destinazione d’uso commerciale di porzioni immobiliari del piano interrato, vennero definite con esito favorevole già nel 2013, con invito al ritiro dei titoli in sanatoria, previo pagamento di oneri, interessi e diritti, ma non risulta che ciò sia avvenuto. Non risultano emesse comunicazioni di improcedibilità né Determinazioni Dirigenziali di rigetto. Non sono state rilasciate concessioni edilizie in sanatoria. Non sono state rilasciate certificazioni di agibilità. L'Amministrazione Comunale ha comunicato che non può certificare i calcoli relativi ai pagamenti residui (sicché la residua somma di € 245.652,06 per oneri, interessi e diritti precedentemente indicata potrebbe non essere più attuale e va verificata dal futuro aggiudicatario) né che, ad oggi, le concessioni siano prontamente rilasciabili come nel 2013, laddove potrebbero, tra l’altro, essere insorti nuovi vincoli sull’area in oggetto. Il futuro aggiudicatario, pertanto, dovrà procedere a suo rischio, carico, cura e spese alla definizione delle procedure di condono edilizio in corso, nel rispetto del quadro normativo e vincolistico modificato con il decorso del tempo ed attualmente vigente, nonché con i costi che saranno determinati dal competente Ufficio di Roma Capitale a seguito del rinnovato impulso alla sanatoria. 2. Le verifiche effettuate presso Roma Capitale – SUAP confermano che l’attività commerciale esercitata all’interno del complesso immobiliare è cessata definitivamente in data 31/12/2022. A seguito della cessazione, non è più consentito il subingresso ai sensi della normativa vigente, rendendosi necessaria, per il futuro aggiudicatario, la presentazione di nuova istanza di apertura ai fini del ripristino dell’esercizio commerciale. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, prima dell’utilizzo dei locali. 3. Quanto acquisito presso ASL Roma 2 evidenzia l’assenza di atti successivi all’autorizzazione in deroga ex art. 65 D.Lgs. 81/2008 rilasciata il 29/01/2010 per l’attività commerciale espletata presso il compendio immobiliare in oggetto. L’Esperto stimatore segnala che la disciplina del suddetto art. 65 D.Lgs. 81/2008 è stata integralmente modificata dalla L. 203/2024, che ha sostituito il previgente regime autorizzatorio con un sistema di comunicazione preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro datore di lavoro, coincidente o meno con l’aggiudicatario, prima dell’utilizzo dei locali. In particolare dovrà essere prodotta adeguata documentazione, individuata con apposita circolare dell'INL, che dimostri il rispetto dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008, che prevede: “2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, è consentito l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando le lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettati i requisiti di cui all'allegato IV, in quanto applicabili, e le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.” Allo stato attuale, i procedimenti che dovranno essere attivati sono indicati nella Nota dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro del 29/01/2025 prot. n. 811, avente ad oggetto “Art. 65 del d.lgs. n. 81/2008, modificato dall’art. 1, comma 1, lett. e, legge n. 203/2024. Prime indicazioni”. 4. Il riscontro richiesto al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Roma ha confermato che l’ultimo atto rilasciato è l’ARPCA del 21/01/2016. Eventuali procedimenti antincendio necessari all’utilizzo dell’immobile dovranno essere integralmente rivalutati da tecnico abilitato, incaricato dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, nel rispetto del quadro normativo vigente. 5. Le verifiche aggiornate svolte presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio - non hanno mostrato variazioni ipocatastali rispetto alla ricostruzione riportata nella perizia depositata il 25/03/2023. 6. Il sopralluogo da ultimo effettuato il 06/03/2026 ha messo in evidenza che il complesso immobiliare risulta sostanzialmente invariato rispetto ai precedenti accessi ma i locali sono chiusi al pubblico e si presentano in stato di inutilizzo da tempo, con impianti disattivati, non in esercizio e attrezzature antincendio non manutenute. Il lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina è ad uso esclusivo del complesso immobiliare oggetto di esecuzione, confinato rispetto alle proprietà limitrofe ed occupato in parte da componenti esterne dell’impianto di climatizzazione a servizio del medesimo complesso, al momento non in esercizio. L’Esperto evidenzia che il futuro effettivo utilizzo, commerciale o meno, del complesso immobiliare in oggetto o di porzioni di esso, dipenderà dalle autonome iniziative ed azioni di regolarizzazione che saranno intraprese dal futuro aggiudicatario e dai titoli autorizzativi di qualunque tipo che le competenti Autorità Pubbliche riterranno di poter rilasciare o assentire in base alle normative vigenti al momento dell’attivazione dei rispettivi procedimenti.Ogni necessaria ulteriore informazione e verifica in merito a tutto quanto sopra, allo stato attuale della situazione urbanistica, edilizia ed amministrativa e delle agibilità, anche in ordine alle necessarie regolarizzazioni, alla futura utilizzabilità dei beni ed alla ricorrenza dei presupposti ed al possesso dei relativi requisiti, dovrà essere previamente ed autonomamente acquisita dagli interessati, a proprio onere e cura, presso gli Enti competenti. Il rilascio di pareri, titoli, agibilità, autorizzazioni, licenze e consensi da parte degli Enti competenti e le relative necessarie istanze e procedure sono a totale ed esclusivo rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario.Si segnala che per le particolari caratteristiche, conformazioni architettoniche, dotazioni, destinazioni d’uso ed ubicazioni dei beni che compongono il compendio potranno esservi problematiche e criticità per il futuro aggiudicatario di cui lo stesso dovrà opportunamente tenere conto andando a verificare, l’attuale stato di fatto e la situazione dei beni in relazione alla normativa vigente. Gli immobili oggetto di procedura sono chiusi ed in disuso da tempo. L’Esperto ha rilevato problematiche connesse allo stato del compendio, in particolare ai locali interrati, meglio descritte nell’elaborato peritale. Gli impianti di cui gli immobili sono dotati, di cui non è stata reperita la documentazione e le certificazioni non sono in esercizio e risultano inutilizzati, non manutenuti e disattivati da tempo sicché non è stato possibile verificarne l’effettiva funzionalità e regolarità.L’Esperto ha rilevato difformità rispetto a quanto legittimato ed assentito con i predetti titoli ed alle planimetrie catastali depositate, come meglio e specificatamente indicato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. Sussistono situazioni di diversa distribuzione degli spazi interni e di difformità delle aperture esterne. Le unità immobiliari sono accorpate ed unite senza titolo ed alcune di esse sono impropriamente adibite ad usi diversi da quelli assentiti. I subalterni 521 e 528 sono collegati verticalmente ai subalterni 531 e 520 da scale interne non legittime dal punto di vista edilizio e catastale. Entrambi i subalterni 521 e 528 conservano autonomi ingressi dagli spazi condominiali. Il subalterno 528, destinato all’uso di abitazione (categoria catastale A/3), è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. La regolarizzazione dei predetti abusi e difformità con ripristino dello stato di legittimità urbanistica e variazione catastale nonché la definizione dei condoni in corso dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario a propria cura e spese, come meglio indicato in perizia. Dei costi per la regolarizzazione edilizia si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Il complesso immobiliare composto dalle predette unità immobiliari risultava occupato da terzi in base a contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, della durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/05/2017 e prima scadenza al 30/04/2023, al canone annuo di € 240.000,00 + Iva da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 20.000,00 + Iva ciascuna, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio territoriale di Roma 1 in data 08/06/2017 al n. 9801 serie 3T, antecedentemente al pignoramento e, pertanto, opponibile alla procedura. Il canone di locazione relativo al suddetto contratto di locazione è stato oggetto di pignoramento dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione - mediante atto di pignoramento di fitti o pigioni, registro cronologico n. 181 del 28/11/2017, notificato a mezzo PEC, registro cronologico nn. 182 e 183 del 12/02/2018, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Successivamente il predetto contratto di locazione è stato modificato riducendo l’importo del canone con scrittura privata sottoscritta in data 25/04/2018, registrata all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Roma 1 in data 26/04/2018 al n. 3589 serie 3, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Il Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 28/12/2021 ha revocato il precedente provvedimento del 03/09/2019 con cui aveva autorizzato la riduzione del canone ad € 2.000,00 mensili, oltre IVA, ed ha disposto che la conduttrice Società conduttrice è tenuta al pagamento del canone mensile di € 20.000,00 + Iva pattuito dalle parti nel contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, registrato in data 08/06/2017. A seguito della procedura di sfratto per morosità incardinata dal Custode Giudiziario, in data 24/03/2023 è stato convalidato lo sfratto e gli immobili sono stati liberati, sicché attualmente essi sono liberi e nella disponibilità del Custode Giudiziario.Si segnala il Regolamento di Condominio depositato agli atti del Notaio Emanuele Arra di Roma con verbale del 01/01/1957, repertorio n. 3222, trascritto a Roma il 30/10/1957 al n. 51894 di formalità.Esiste il fascicolo di fabbricato per l’accertamento della consistenza statico-funzionale presentato il 13/12/2004, prot. n. 75768, e validato in pari data, prot. n. 75781. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale e nelle integrazioni depositate in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di provvedimenti di diniego e/o repressivi nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, delle autorizzazioni e delle agibilità, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative eventuali variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia.Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa, delle condizioni e dello stato del compendio, di tutti gli oneri, obblighi e vincoli, nonché di quanto necessario per il ripristino e la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa e per la definizione dei condoni in corso, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche e lo stato dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione.Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualifica del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti.

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.:

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int. 2; e Locale opificio (adibito a cabina elettrica di trasformazione) sito in Roma, Via Riccardo Pitteri n. 9, piano terra.I predetti immobili sono stati oggetto di molteplici variazioni catastali per trasformazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione d’uso meglio descritte nell’elaborato peritale ed, allo stato, si presentano di fatto impropriamente accorpati a formare un unico complesso immobiliare ad uso commerciale che si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo), con sette vetrine su Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313, 313/A, accesso pedonale principale di vendita dalla vetrina posta al suddetto civico 311 ed accesso secondario pedonale e carrabile da Via Riccardo Pitteri nn. 9-11, il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 3037,50 circa. Alle unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale (subalterni 531 e 520) sono unite, di fatto, ma senza che siano stati reperiti titoli legittimi, un’unità immobiliare con destinazione d’uso ufficio (subalterno 521) ed un’unità immobiliare con destinazione d’uso abitazione (subalterno 528) aventi anche accessi indipendenti dagli spazi condominiali. Il compendio composto dalle predette unità immobiliari era adibito a negozio per la vendita di abbigliamento ormai chiuso e non più in esercizio da qualche anno ed in esso sono presenti stigliature, scaffalature, arredi e merci relitte, relative all’attività cessata, non oggetto di esecuzione nè di vendita. Il piano interrato era adibito alla ricezione/scorta merci, alla esposizione e vendita delle stesse ed ai servizi annessi all’esercizio commerciale. I piani terra e primo erano adibiti all’esposizione ed alla vendita delle merci. Il collegamento verticale fra i tre livelli è possibile tramite una scala interna principale oltre altre secondarie nonché un ascensore. Il complesso immobiliare è integrato in un edificio condominiale ad uso prevalentemente residenziale, delimitato da Via Prenestina, Via Attilio Hortis, Via Riccardo Pitteri, Viale Ronchi, con accessi pedonali da Via Prenestina nn. 307 e 315, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto ai piani interrato, terra e primo, con accesso principale da Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A e accesso secondario pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione e vendita, nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio distribuiti nei tre livelli e lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina, per una superficie commerciale complessiva di 2677,50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 531, Zona censuaria 4, Categoria D/8, Rendita Euro 110.048,00, Via Prenestina n. 307A n. 313A, piano: S1-T-1. Confina al piano interrato con Via Prenestina, intercapedine verso Via Attilio Hortis, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, subalterno 515, Via Riccardo Pitteri, subalterno 520, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri; al piano terra con Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, subalterno 528, vano scala E, subalterno 521, cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri; al piano primo con distacco verso Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, distacco verso cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, vano scala B, distacco verso cortile lato Via Riccardo Pitteri, vano scala H, distacco verso cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto al piano interrato con accesso pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione, vendita e magazzino nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio, per una superficie commerciale complessiva di 246 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 520, Zona censuaria 4, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 208 mq, Superficie catastale totale 246 mq, Rendita Euro 8.883,89, Via Riccardo Pitteri n. 9 n. 11 piano S1. Confina con Subalterno 531 per due lati, Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso ufficio in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. Sono stati variati gli ambienti interni e ridotto il WC con demolizione e spostamento dei tramezzi. Ha una superficie commerciale complessiva di 50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 521, Zona censuaria 4 Categoria A/10, Classe 1, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale totale 50 mq, Rendita Euro 1.704,31, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso abitativo in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. L’immobile, di cui sono stati demoliti i tramezzi divisori fra gli originari vani catastali ed è stato inglobato all’interno l’originario balcone, è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. Ha una superficie commerciale complessiva di 60 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 528, Zona censuaria 4, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 60 mq, Superficie catastale totale escluse aree scoperte 60 mq, Rendita Euro 632,66, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.Il locale opificio in Via Riccardo Pitteri n. 9, posto al piano terra, ha una superficie commerciale di 4 mq. circa ed al suo interno è collocata la cabina elettrica di trasformazione n. 81355 (opera di pubblica utilità che può essere esercitata in media e bassa tensione sia per l'alimentazione dello stabile nel quale è ubicata che per ulteriori utenze situate fuori dello stesso). E’ gravato da servitù di elettrodotto a favore di ACEA Distribuzione S.p.A., ora ARETI S.p.A., ed a carico dell’odierna società esecutata, giusto atto di asservimento ai rogiti del Notaio Pietro Mazza in data 10/02/2010, rep. 111001, racc. 40465, registrato all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Roma 5, il 23/02/2010, al n. 3724, serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il 24/02/2010, reg. gen. 20238, reg. part. 10784.. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 515, Zona censuaria 5, Categoria D/1, Rendita Euro 178,00, Via Riccardo Pitteri n. snc piano T. Confina con distacco e intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, distacco verso area condominiale, subalterno 531, negozio interno c posto al piano S1, salvo altri.Gli immobili risultano edificati e variati in forza dei seguenti titoli edilizi come meglio ed analiticamente indicato e descritto nell’elaborato peritale:− Licenza edilizia n. 589 del 04/04/1955− Variante approvata con parere favorevole della commissione edilizia del 09/10/1958 e dal Sindaco con nota n. 42429 del 17/10/1958− Dichiarazione di abitabilità n. 39 dell’11/01/1959− Dichiarazione di abitabilità n. 567 del 08/05/1959− Concessione edilizia in sanatoria n. 45/S del 03/07/1986, pratica 56042/1985− Concessione edilizia n. 1050/C del 02/11/1988 prot. n. 54525/1988− Concessione edilizia n. 879/C del 27/07/1992 prot. 3293/1990− Concessione edilizia in sanatoria n. 133550 del 24/09/1998, prot. n. 15899 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133553 del 24/09/1998, prot. n. 15894 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133554 del 24/09/1998, prot. n. 15898 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 155483 del 25/01/1999, prot. n. 10749 del 11/12/1985− Concessione edilizia in sanatoria n. 210968 del 10/01/2000, pratica 00/12604 del 13/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 227743 del 19/04/2000 - pratica 00/12611 del 13/02/1995− DIA prot. 21386 del 24/05/2001− Concessione edilizia in sanatoria n. 264431 del 27/07/2001, pratica 00/23403 del 22/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 264433 del 27/07/2001, pratica 00/23390 del 22/02/1995− DIA prot. 12081 del 03/03/2009 - Municipio Roma VI− Nuovi Tipi prot. 58836 del 30/10/2009 - Municipio Roma VI− Concessione edilizia in sanatoria n. 350294 dell’11/04/2012, prot. n. 12597 del 13/02/1995− SCIA prot. CF/52327 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2685 dell’11/01/2013− SCIA prot. CF/52332 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2679 dell’11/01/2013 - SCIA in variante prot. CF/18531 del 04/02/2014− SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2687 dell’11/01/2013 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. CF/100150 del 12/06/2014 - Riferimenti precedenti: SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. 89693 del 26/05/2015− SCIA prot. CF/129800 del 04/08/2015− SCIA prot. CF/74756 del 04/05/2017Risultano altresì istruiti i seguenti titoli edilizi non rilasciati:− Domanda di condono edilizio n. 0/576888 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576908 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576921 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576932 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576944 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576961 del 2004All’esito dell’ulteriore attività istruttoria svolta presso le diverse Amministrazioni competenti e del sopralluogo da ultimo effettuato in data 06/03/2026, come meglio riportato e descritto nell’aggiornamento all’elaborato peritale depositato in data 26-27/03/2026 al cui contenuto integralmente si rimanda, l’Esperto stimatore evidenzia che: 1. Le risultanze acquisite presso Roma Capitale – Dipartimento Attuazione Urbanistica (UCE) attestano che le sei domande di condono edilizio presentate nel 2004 (fascicoli nn. 0/576888, 0/576908, 0/576921, 0/576932, 0/576944, 0/576961), riguardanti, tra l’altro, la regolarizzazione della destinazione d’uso commerciale di porzioni immobiliari del piano interrato, vennero definite con esito favorevole già nel 2013, con invito al ritiro dei titoli in sanatoria, previo pagamento di oneri, interessi e diritti, ma non risulta che ciò sia avvenuto. Non risultano emesse comunicazioni di improcedibilità né Determinazioni Dirigenziali di rigetto. Non sono state rilasciate concessioni edilizie in sanatoria. Non sono state rilasciate certificazioni di agibilità. L'Amministrazione Comunale ha comunicato che non può certificare i calcoli relativi ai pagamenti residui (sicché la residua somma di € 245.652,06 per oneri, interessi e diritti precedentemente indicata potrebbe non essere più attuale e va verificata dal futuro aggiudicatario) né che, ad oggi, le concessioni siano prontamente rilasciabili come nel 2013, laddove potrebbero, tra l’altro, essere insorti nuovi vincoli sull’area in oggetto. Il futuro aggiudicatario, pertanto, dovrà procedere a suo rischio, carico, cura e spese alla definizione delle procedure di condono edilizio in corso, nel rispetto del quadro normativo e vincolistico modificato con il decorso del tempo ed attualmente vigente, nonché con i costi che saranno determinati dal competente Ufficio di Roma Capitale a seguito del rinnovato impulso alla sanatoria. 2. Le verifiche effettuate presso Roma Capitale – SUAP confermano che l’attività commerciale esercitata all’interno del complesso immobiliare è cessata definitivamente in data 31/12/2022. A seguito della cessazione, non è più consentito il subingresso ai sensi della normativa vigente, rendendosi necessaria, per il futuro aggiudicatario, la presentazione di nuova istanza di apertura ai fini del ripristino dell’esercizio commerciale. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, prima dell’utilizzo dei locali. 3. Quanto acquisito presso ASL Roma 2 evidenzia l’assenza di atti successivi all’autorizzazione in deroga ex art. 65 D.Lgs. 81/2008 rilasciata il 29/01/2010 per l’attività commerciale espletata presso il compendio immobiliare in oggetto. L’Esperto stimatore segnala che la disciplina del suddetto art. 65 D.Lgs. 81/2008 è stata integralmente modificata dalla L. 203/2024, che ha sostituito il previgente regime autorizzatorio con un sistema di comunicazione preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro datore di lavoro, coincidente o meno con l’aggiudicatario, prima dell’utilizzo dei locali. In particolare dovrà essere prodotta adeguata documentazione, individuata con apposita circolare dell'INL, che dimostri il rispetto dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008, che prevede: “2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, è consentito l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando le lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettati i requisiti di cui all'allegato IV, in quanto applicabili, e le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.” Allo stato attuale, i procedimenti che dovranno essere attivati sono indicati nella Nota dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro del 29/01/2025 prot. n. 811, avente ad oggetto “Art. 65 del d.lgs. n. 81/2008, modificato dall’art. 1, comma 1, lett. e, legge n. 203/2024. Prime indicazioni”. 4. Il riscontro richiesto al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Roma ha confermato che l’ultimo atto rilasciato è l’ARPCA del 21/01/2016. Eventuali procedimenti antincendio necessari all’utilizzo dell’immobile dovranno essere integralmente rivalutati da tecnico abilitato, incaricato dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, nel rispetto del quadro normativo vigente. 5. Le verifiche aggiornate svolte presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio - non hanno mostrato variazioni ipocatastali rispetto alla ricostruzione riportata nella perizia depositata il 25/03/2023. 6. Il sopralluogo da ultimo effettuato il 06/03/2026 ha messo in evidenza che il complesso immobiliare risulta sostanzialmente invariato rispetto ai precedenti accessi ma i locali sono chiusi al pubblico e si presentano in stato di inutilizzo da tempo, con impianti disattivati, non in esercizio e attrezzature antincendio non manutenute. Il lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina è ad uso esclusivo del complesso immobiliare oggetto di esecuzione, confinato rispetto alle proprietà limitrofe ed occupato in parte da componenti esterne dell’impianto di climatizzazione a servizio del medesimo complesso, al momento non in esercizio. L’Esperto evidenzia che il futuro effettivo utilizzo, commerciale o meno, del complesso immobiliare in oggetto o di porzioni di esso, dipenderà dalle autonome iniziative ed azioni di regolarizzazione che saranno intraprese dal futuro aggiudicatario e dai titoli autorizzativi di qualunque tipo che le competenti Autorità Pubbliche riterranno di poter rilasciare o assentire in base alle normative vigenti al momento dell’attivazione dei rispettivi procedimenti.Ogni necessaria ulteriore informazione e verifica in merito a tutto quanto sopra, allo stato attuale della situazione urbanistica, edilizia ed amministrativa e delle agibilità, anche in ordine alle necessarie regolarizzazioni, alla futura utilizzabilità dei beni ed alla ricorrenza dei presupposti ed al possesso dei relativi requisiti, dovrà essere previamente ed autonomamente acquisita dagli interessati, a proprio onere e cura, presso gli Enti competenti. Il rilascio di pareri, titoli, agibilità, autorizzazioni, licenze e consensi da parte degli Enti competenti e le relative necessarie istanze e procedure sono a totale ed esclusivo rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario.Si segnala che per le particolari caratteristiche, conformazioni architettoniche, dotazioni, destinazioni d’uso ed ubicazioni dei beni che compongono il compendio potranno esservi problematiche e criticità per il futuro aggiudicatario di cui lo stesso dovrà opportunamente tenere conto andando a verificare, l’attuale stato di fatto e la situazione dei beni in relazione alla normativa vigente. Gli immobili oggetto di procedura sono chiusi ed in disuso da tempo. L’Esperto ha rilevato problematiche connesse allo stato del compendio, in particolare ai locali interrati, meglio descritte nell’elaborato peritale. Gli impianti di cui gli immobili sono dotati, di cui non è stata reperita la documentazione e le certificazioni non sono in esercizio e risultano inutilizzati, non manutenuti e disattivati da tempo sicché non è stato possibile verificarne l’effettiva funzionalità e regolarità.L’Esperto ha rilevato difformità rispetto a quanto legittimato ed assentito con i predetti titoli ed alle planimetrie catastali depositate, come meglio e specificatamente indicato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. Sussistono situazioni di diversa distribuzione degli spazi interni e di difformità delle aperture esterne. Le unità immobiliari sono accorpate ed unite senza titolo ed alcune di esse sono impropriamente adibite ad usi diversi da quelli assentiti. I subalterni 521 e 528 sono collegati verticalmente ai subalterni 531 e 520 da scale interne non legittime dal punto di vista edilizio e catastale. Entrambi i subalterni 521 e 528 conservano autonomi ingressi dagli spazi condominiali. Il subalterno 528, destinato all’uso di abitazione (categoria catastale A/3), è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. La regolarizzazione dei predetti abusi e difformità con ripristino dello stato di legittimità urbanistica e variazione catastale nonché la definizione dei condoni in corso dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario a propria cura e spese, come meglio indicato in perizia. Dei costi per la regolarizzazione edilizia si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Il complesso immobiliare composto dalle predette unità immobiliari risultava occupato da terzi in base a contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, della durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/05/2017 e prima scadenza al 30/04/2023, al canone annuo di € 240.000,00 + Iva da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 20.000,00 + Iva ciascuna, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio territoriale di Roma 1 in data 08/06/2017 al n. 9801 serie 3T, antecedentemente al pignoramento e, pertanto, opponibile alla procedura. Il canone di locazione relativo al suddetto contratto di locazione è stato oggetto di pignoramento dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione - mediante atto di pignoramento di fitti o pigioni, registro cronologico n. 181 del 28/11/2017, notificato a mezzo PEC, registro cronologico nn. 182 e 183 del 12/02/2018, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Successivamente il predetto contratto di locazione è stato modificato riducendo l’importo del canone con scrittura privata sottoscritta in data 25/04/2018, registrata all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Roma 1 in data 26/04/2018 al n. 3589 serie 3, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Il Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 28/12/2021 ha revocato il precedente provvedimento del 03/09/2019 con cui aveva autorizzato la riduzione del canone ad € 2.000,00 mensili, oltre IVA, ed ha disposto che la conduttrice Società conduttrice è tenuta al pagamento del canone mensile di € 20.000,00 + Iva pattuito dalle parti nel contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, registrato in data 08/06/2017. A seguito della procedura di sfratto per morosità incardinata dal Custode Giudiziario, in data 24/03/2023 è stato convalidato lo sfratto e gli immobili sono stati liberati, sicché attualmente essi sono liberi e nella disponibilità del Custode Giudiziario.Si segnala il Regolamento di Condominio depositato agli atti del Notaio Emanuele Arra di Roma con verbale del 01/01/1957, repertorio n. 3222, trascritto a Roma il 30/10/1957 al n. 51894 di formalità.Esiste il fascicolo di fabbricato per l’accertamento della consistenza statico-funzionale presentato il 13/12/2004, prot. n. 75768, e validato in pari data, prot. n. 75781. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale e nelle integrazioni depositate in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di provvedimenti di diniego e/o repressivi nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, delle autorizzazioni e delle agibilità, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative eventuali variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia.Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa, delle condizioni e dello stato del compendio, di tutti gli oneri, obblighi e vincoli, nonché di quanto necessario per il ripristino e la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa e per la definizione dei condoni in corso, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche e lo stato dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione.Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualifica del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti.

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.:

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int. 2; e Locale opificio (adibito a cabina elettrica di trasformazione) sito in Roma, Via Riccardo Pitteri n. 9, piano terra.I predetti immobili sono stati oggetto di molteplici variazioni catastali per trasformazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione d’uso meglio descritte nell’elaborato peritale ed, allo stato, si presentano di fatto impropriamente accorpati a formare un unico complesso immobiliare ad uso commerciale che si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo), con sette vetrine su Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313, 313/A, accesso pedonale principale di vendita dalla vetrina posta al suddetto civico 311 ed accesso secondario pedonale e carrabile da Via Riccardo Pitteri nn. 9-11, il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 3037,50 circa. Alle unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale (subalterni 531 e 520) sono unite, di fatto, ma senza che siano stati reperiti titoli legittimi, un’unità immobiliare con destinazione d’uso ufficio (subalterno 521) ed un’unità immobiliare con destinazione d’uso abitazione (subalterno 528) aventi anche accessi indipendenti dagli spazi condominiali. Il compendio composto dalle predette unità immobiliari era adibito a negozio per la vendita di abbigliamento ormai chiuso e non più in esercizio da qualche anno ed in esso sono presenti stigliature, scaffalature, arredi e merci relitte, relative all’attività cessata, non oggetto di esecuzione nè di vendita. Il piano interrato era adibito alla ricezione/scorta merci, alla esposizione e vendita delle stesse ed ai servizi annessi all’esercizio commerciale. I piani terra e primo erano adibiti all’esposizione ed alla vendita delle merci. Il collegamento verticale fra i tre livelli è possibile tramite una scala interna principale oltre altre secondarie nonché un ascensore. Il complesso immobiliare è integrato in un edificio condominiale ad uso prevalentemente residenziale, delimitato da Via Prenestina, Via Attilio Hortis, Via Riccardo Pitteri, Viale Ronchi, con accessi pedonali da Via Prenestina nn. 307 e 315, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto ai piani interrato, terra e primo, con accesso principale da Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A e accesso secondario pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione e vendita, nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio distribuiti nei tre livelli e lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina, per una superficie commerciale complessiva di 2677,50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 531, Zona censuaria 4, Categoria D/8, Rendita Euro 110.048,00, Via Prenestina n. 307A n. 313A, piano: S1-T-1. Confina al piano interrato con Via Prenestina, intercapedine verso Via Attilio Hortis, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, subalterno 515, Via Riccardo Pitteri, subalterno 520, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri; al piano terra con Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, subalterno 528, vano scala E, subalterno 521, cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri; al piano primo con distacco verso Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, distacco verso cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, vano scala B, distacco verso cortile lato Via Riccardo Pitteri, vano scala H, distacco verso cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto al piano interrato con accesso pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione, vendita e magazzino nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio, per una superficie commerciale complessiva di 246 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 520, Zona censuaria 4, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 208 mq, Superficie catastale totale 246 mq, Rendita Euro 8.883,89, Via Riccardo Pitteri n. 9 n. 11 piano S1. Confina con Subalterno 531 per due lati, Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso ufficio in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. Sono stati variati gli ambienti interni e ridotto il WC con demolizione e spostamento dei tramezzi. Ha una superficie commerciale complessiva di 50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 521, Zona censuaria 4 Categoria A/10, Classe 1, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale totale 50 mq, Rendita Euro 1.704,31, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso abitativo in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. L’immobile, di cui sono stati demoliti i tramezzi divisori fra gli originari vani catastali ed è stato inglobato all’interno l’originario balcone, è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. Ha una superficie commerciale complessiva di 60 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 528, Zona censuaria 4, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 60 mq, Superficie catastale totale escluse aree scoperte 60 mq, Rendita Euro 632,66, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.Il locale opificio in Via Riccardo Pitteri n. 9, posto al piano terra, ha una superficie commerciale di 4 mq. circa ed al suo interno è collocata la cabina elettrica di trasformazione n. 81355 (opera di pubblica utilità che può essere esercitata in media e bassa tensione sia per l'alimentazione dello stabile nel quale è ubicata che per ulteriori utenze situate fuori dello stesso). E’ gravato da servitù di elettrodotto a favore di ACEA Distribuzione S.p.A., ora ARETI S.p.A., ed a carico dell’odierna società esecutata, giusto atto di asservimento ai rogiti del Notaio Pietro Mazza in data 10/02/2010, rep. 111001, racc. 40465, registrato all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Roma 5, il 23/02/2010, al n. 3724, serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il 24/02/2010, reg. gen. 20238, reg. part. 10784.. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 515, Zona censuaria 5, Categoria D/1, Rendita Euro 178,00, Via Riccardo Pitteri n. snc piano T. Confina con distacco e intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, distacco verso area condominiale, subalterno 531, negozio interno c posto al piano S1, salvo altri.Gli immobili risultano edificati e variati in forza dei seguenti titoli edilizi come meglio ed analiticamente indicato e descritto nell’elaborato peritale:− Licenza edilizia n. 589 del 04/04/1955− Variante approvata con parere favorevole della commissione edilizia del 09/10/1958 e dal Sindaco con nota n. 42429 del 17/10/1958− Dichiarazione di abitabilità n. 39 dell’11/01/1959− Dichiarazione di abitabilità n. 567 del 08/05/1959− Concessione edilizia in sanatoria n. 45/S del 03/07/1986, pratica 56042/1985− Concessione edilizia n. 1050/C del 02/11/1988 prot. n. 54525/1988− Concessione edilizia n. 879/C del 27/07/1992 prot. 3293/1990− Concessione edilizia in sanatoria n. 133550 del 24/09/1998, prot. n. 15899 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133553 del 24/09/1998, prot. n. 15894 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133554 del 24/09/1998, prot. n. 15898 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 155483 del 25/01/1999, prot. n. 10749 del 11/12/1985− Concessione edilizia in sanatoria n. 210968 del 10/01/2000, pratica 00/12604 del 13/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 227743 del 19/04/2000 - pratica 00/12611 del 13/02/1995− DIA prot. 21386 del 24/05/2001− Concessione edilizia in sanatoria n. 264431 del 27/07/2001, pratica 00/23403 del 22/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 264433 del 27/07/2001, pratica 00/23390 del 22/02/1995− DIA prot. 12081 del 03/03/2009 - Municipio Roma VI− Nuovi Tipi prot. 58836 del 30/10/2009 - Municipio Roma VI− Concessione edilizia in sanatoria n. 350294 dell’11/04/2012, prot. n. 12597 del 13/02/1995− SCIA prot. CF/52327 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2685 dell’11/01/2013− SCIA prot. CF/52332 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2679 dell’11/01/2013 - SCIA in variante prot. CF/18531 del 04/02/2014− SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2687 dell’11/01/2013 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. CF/100150 del 12/06/2014 - Riferimenti precedenti: SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. 89693 del 26/05/2015− SCIA prot. CF/129800 del 04/08/2015− SCIA prot. CF/74756 del 04/05/2017Risultano altresì istruiti i seguenti titoli edilizi non rilasciati:− Domanda di condono edilizio n. 0/576888 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576908 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576921 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576932 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576944 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576961 del 2004All’esito dell’ulteriore attività istruttoria svolta presso le diverse Amministrazioni competenti e del sopralluogo da ultimo effettuato in data 06/03/2026, come meglio riportato e descritto nell’aggiornamento all’elaborato peritale depositato in data 26-27/03/2026 al cui contenuto integralmente si rimanda, l’Esperto stimatore evidenzia che: 1. Le risultanze acquisite presso Roma Capitale – Dipartimento Attuazione Urbanistica (UCE) attestano che le sei domande di condono edilizio presentate nel 2004 (fascicoli nn. 0/576888, 0/576908, 0/576921, 0/576932, 0/576944, 0/576961), riguardanti, tra l’altro, la regolarizzazione della destinazione d’uso commerciale di porzioni immobiliari del piano interrato, vennero definite con esito favorevole già nel 2013, con invito al ritiro dei titoli in sanatoria, previo pagamento di oneri, interessi e diritti, ma non risulta che ciò sia avvenuto. Non risultano emesse comunicazioni di improcedibilità né Determinazioni Dirigenziali di rigetto. Non sono state rilasciate concessioni edilizie in sanatoria. Non sono state rilasciate certificazioni di agibilità. L'Amministrazione Comunale ha comunicato che non può certificare i calcoli relativi ai pagamenti residui (sicché la residua somma di € 245.652,06 per oneri, interessi e diritti precedentemente indicata potrebbe non essere più attuale e va verificata dal futuro aggiudicatario) né che, ad oggi, le concessioni siano prontamente rilasciabili come nel 2013, laddove potrebbero, tra l’altro, essere insorti nuovi vincoli sull’area in oggetto. Il futuro aggiudicatario, pertanto, dovrà procedere a suo rischio, carico, cura e spese alla definizione delle procedure di condono edilizio in corso, nel rispetto del quadro normativo e vincolistico modificato con il decorso del tempo ed attualmente vigente, nonché con i costi che saranno determinati dal competente Ufficio di Roma Capitale a seguito del rinnovato impulso alla sanatoria. 2. Le verifiche effettuate presso Roma Capitale – SUAP confermano che l’attività commerciale esercitata all’interno del complesso immobiliare è cessata definitivamente in data 31/12/2022. A seguito della cessazione, non è più consentito il subingresso ai sensi della normativa vigente, rendendosi necessaria, per il futuro aggiudicatario, la presentazione di nuova istanza di apertura ai fini del ripristino dell’esercizio commerciale. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, prima dell’utilizzo dei locali. 3. Quanto acquisito presso ASL Roma 2 evidenzia l’assenza di atti successivi all’autorizzazione in deroga ex art. 65 D.Lgs. 81/2008 rilasciata il 29/01/2010 per l’attività commerciale espletata presso il compendio immobiliare in oggetto. L’Esperto stimatore segnala che la disciplina del suddetto art. 65 D.Lgs. 81/2008 è stata integralmente modificata dalla L. 203/2024, che ha sostituito il previgente regime autorizzatorio con un sistema di comunicazione preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro datore di lavoro, coincidente o meno con l’aggiudicatario, prima dell’utilizzo dei locali. In particolare dovrà essere prodotta adeguata documentazione, individuata con apposita circolare dell'INL, che dimostri il rispetto dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008, che prevede: “2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, è consentito l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando le lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettati i requisiti di cui all'allegato IV, in quanto applicabili, e le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.” Allo stato attuale, i procedimenti che dovranno essere attivati sono indicati nella Nota dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro del 29/01/2025 prot. n. 811, avente ad oggetto “Art. 65 del d.lgs. n. 81/2008, modificato dall’art. 1, comma 1, lett. e, legge n. 203/2024. Prime indicazioni”. 4. Il riscontro richiesto al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Roma ha confermato che l’ultimo atto rilasciato è l’ARPCA del 21/01/2016. Eventuali procedimenti antincendio necessari all’utilizzo dell’immobile dovranno essere integralmente rivalutati da tecnico abilitato, incaricato dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, nel rispetto del quadro normativo vigente. 5. Le verifiche aggiornate svolte presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio - non hanno mostrato variazioni ipocatastali rispetto alla ricostruzione riportata nella perizia depositata il 25/03/2023. 6. Il sopralluogo da ultimo effettuato il 06/03/2026 ha messo in evidenza che il complesso immobiliare risulta sostanzialmente invariato rispetto ai precedenti accessi ma i locali sono chiusi al pubblico e si presentano in stato di inutilizzo da tempo, con impianti disattivati, non in esercizio e attrezzature antincendio non manutenute. Il lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina è ad uso esclusivo del complesso immobiliare oggetto di esecuzione, confinato rispetto alle proprietà limitrofe ed occupato in parte da componenti esterne dell’impianto di climatizzazione a servizio del medesimo complesso, al momento non in esercizio. L’Esperto evidenzia che il futuro effettivo utilizzo, commerciale o meno, del complesso immobiliare in oggetto o di porzioni di esso, dipenderà dalle autonome iniziative ed azioni di regolarizzazione che saranno intraprese dal futuro aggiudicatario e dai titoli autorizzativi di qualunque tipo che le competenti Autorità Pubbliche riterranno di poter rilasciare o assentire in base alle normative vigenti al momento dell’attivazione dei rispettivi procedimenti.Ogni necessaria ulteriore informazione e verifica in merito a tutto quanto sopra, allo stato attuale della situazione urbanistica, edilizia ed amministrativa e delle agibilità, anche in ordine alle necessarie regolarizzazioni, alla futura utilizzabilità dei beni ed alla ricorrenza dei presupposti ed al possesso dei relativi requisiti, dovrà essere previamente ed autonomamente acquisita dagli interessati, a proprio onere e cura, presso gli Enti competenti. Il rilascio di pareri, titoli, agibilità, autorizzazioni, licenze e consensi da parte degli Enti competenti e le relative necessarie istanze e procedure sono a totale ed esclusivo rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario.Si segnala che per le particolari caratteristiche, conformazioni architettoniche, dotazioni, destinazioni d’uso ed ubicazioni dei beni che compongono il compendio potranno esservi problematiche e criticità per il futuro aggiudicatario di cui lo stesso dovrà opportunamente tenere conto andando a verificare, l’attuale stato di fatto e la situazione dei beni in relazione alla normativa vigente. Gli immobili oggetto di procedura sono chiusi ed in disuso da tempo. L’Esperto ha rilevato problematiche connesse allo stato del compendio, in particolare ai locali interrati, meglio descritte nell’elaborato peritale. Gli impianti di cui gli immobili sono dotati, di cui non è stata reperita la documentazione e le certificazioni non sono in esercizio e risultano inutilizzati, non manutenuti e disattivati da tempo sicché non è stato possibile verificarne l’effettiva funzionalità e regolarità.L’Esperto ha rilevato difformità rispetto a quanto legittimato ed assentito con i predetti titoli ed alle planimetrie catastali depositate, come meglio e specificatamente indicato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. Sussistono situazioni di diversa distribuzione degli spazi interni e di difformità delle aperture esterne. Le unità immobiliari sono accorpate ed unite senza titolo ed alcune di esse sono impropriamente adibite ad usi diversi da quelli assentiti. I subalterni 521 e 528 sono collegati verticalmente ai subalterni 531 e 520 da scale interne non legittime dal punto di vista edilizio e catastale. Entrambi i subalterni 521 e 528 conservano autonomi ingressi dagli spazi condominiali. Il subalterno 528, destinato all’uso di abitazione (categoria catastale A/3), è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. La regolarizzazione dei predetti abusi e difformità con ripristino dello stato di legittimità urbanistica e variazione catastale nonché la definizione dei condoni in corso dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario a propria cura e spese, come meglio indicato in perizia. Dei costi per la regolarizzazione edilizia si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Il complesso immobiliare composto dalle predette unità immobiliari risultava occupato da terzi in base a contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, della durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/05/2017 e prima scadenza al 30/04/2023, al canone annuo di € 240.000,00 + Iva da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 20.000,00 + Iva ciascuna, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio territoriale di Roma 1 in data 08/06/2017 al n. 9801 serie 3T, antecedentemente al pignoramento e, pertanto, opponibile alla procedura. Il canone di locazione relativo al suddetto contratto di locazione è stato oggetto di pignoramento dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione - mediante atto di pignoramento di fitti o pigioni, registro cronologico n. 181 del 28/11/2017, notificato a mezzo PEC, registro cronologico nn. 182 e 183 del 12/02/2018, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Successivamente il predetto contratto di locazione è stato modificato riducendo l’importo del canone con scrittura privata sottoscritta in data 25/04/2018, registrata all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Roma 1 in data 26/04/2018 al n. 3589 serie 3, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Il Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 28/12/2021 ha revocato il precedente provvedimento del 03/09/2019 con cui aveva autorizzato la riduzione del canone ad € 2.000,00 mensili, oltre IVA, ed ha disposto che la conduttrice Società conduttrice è tenuta al pagamento del canone mensile di € 20.000,00 + Iva pattuito dalle parti nel contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, registrato in data 08/06/2017. A seguito della procedura di sfratto per morosità incardinata dal Custode Giudiziario, in data 24/03/2023 è stato convalidato lo sfratto e gli immobili sono stati liberati, sicché attualmente essi sono liberi e nella disponibilità del Custode Giudiziario.Si segnala il Regolamento di Condominio depositato agli atti del Notaio Emanuele Arra di Roma con verbale del 01/01/1957, repertorio n. 3222, trascritto a Roma il 30/10/1957 al n. 51894 di formalità.Esiste il fascicolo di fabbricato per l’accertamento della consistenza statico-funzionale presentato il 13/12/2004, prot. n. 75768, e validato in pari data, prot. n. 75781. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale e nelle integrazioni depositate in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di provvedimenti di diniego e/o repressivi nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, delle autorizzazioni e delle agibilità, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative eventuali variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia.Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa, delle condizioni e dello stato del compendio, di tutti gli oneri, obblighi e vincoli, nonché di quanto necessario per il ripristino e la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa e per la definizione dei condoni in corso, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche e lo stato dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione.Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualifica del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti.

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int.:

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà dei seguenti immobili: Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A - Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piani interrato, terra e primo; Locale commerciale sito in Roma (RM), Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11, piano interrato; Ufficio sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307 e 315, piano terra, scala E, int. 2; Appartamento sito in Roma (RM), Via Prenestina nn. 307-315, piano terra, scala E, int. 2; e Locale opificio (adibito a cabina elettrica di trasformazione) sito in Roma, Via Riccardo Pitteri n. 9, piano terra.I predetti immobili sono stati oggetto di molteplici variazioni catastali per trasformazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione d’uso meglio descritte nell’elaborato peritale ed, allo stato, si presentano di fatto impropriamente accorpati a formare un unico complesso immobiliare ad uso commerciale che si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo), con sette vetrine su Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313, 313/A, accesso pedonale principale di vendita dalla vetrina posta al suddetto civico 311 ed accesso secondario pedonale e carrabile da Via Riccardo Pitteri nn. 9-11, il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 3037,50 circa. Alle unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale (subalterni 531 e 520) sono unite, di fatto, ma senza che siano stati reperiti titoli legittimi, un’unità immobiliare con destinazione d’uso ufficio (subalterno 521) ed un’unità immobiliare con destinazione d’uso abitazione (subalterno 528) aventi anche accessi indipendenti dagli spazi condominiali. Il compendio composto dalle predette unità immobiliari era adibito a negozio per la vendita di abbigliamento ormai chiuso e non più in esercizio da qualche anno ed in esso sono presenti stigliature, scaffalature, arredi e merci relitte, relative all’attività cessata, non oggetto di esecuzione nè di vendita. Il piano interrato era adibito alla ricezione/scorta merci, alla esposizione e vendita delle stesse ed ai servizi annessi all’esercizio commerciale. I piani terra e primo erano adibiti all’esposizione ed alla vendita delle merci. Il collegamento verticale fra i tre livelli è possibile tramite una scala interna principale oltre altre secondarie nonché un ascensore. Il complesso immobiliare è integrato in un edificio condominiale ad uso prevalentemente residenziale, delimitato da Via Prenestina, Via Attilio Hortis, Via Riccardo Pitteri, Viale Ronchi, con accessi pedonali da Via Prenestina nn. 307 e 315, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto ai piani interrato, terra e primo, con accesso principale da Via Prenestina nn. 307/A, 309, 309/A, 311, 311/A, 313 e 313/A e accesso secondario pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione e vendita, nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio distribuiti nei tre livelli e lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina, per una superficie commerciale complessiva di 2677,50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 531, Zona censuaria 4, Categoria D/8, Rendita Euro 110.048,00, Via Prenestina n. 307A n. 313A, piano: S1-T-1. Confina al piano interrato con Via Prenestina, intercapedine verso Via Attilio Hortis, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, subalterno 515, Via Riccardo Pitteri, subalterno 520, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri; al piano terra con Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, subalterno 528, vano scala E, subalterno 521, cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri; al piano primo con distacco verso Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 307 della Via Prenestina, distacco verso cortile condominiale lato civico 307 della Via Prenestina, vano scala B, distacco verso cortile lato Via Riccardo Pitteri, vano scala H, distacco verso cortile condominiale lato civico 315 della Via Prenestina, distacco verso androne di accesso del condominio civico 315 della Via Prenestina, salvo altri.Il locale con destinazione d’uso commerciale posto al piano interrato con accesso pedonale e carrabile tramite rampa inclinata scoperta da Via Riccardo Pitteri nn. 9 e 11 è composto prevalentemente da spazi di esposizione, vendita e magazzino nonché da spazi connettivi, distributivi, accessori, pertinenziali e di servizio, per una superficie commerciale complessiva di 246 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 520, Zona censuaria 4, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 208 mq, Superficie catastale totale 246 mq, Rendita Euro 8.883,89, Via Riccardo Pitteri n. 9 n. 11 piano S1. Confina con Subalterno 531 per due lati, Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, intercapedine verso Viale Ronchi, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso ufficio in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. Sono stati variati gli ambienti interni e ridotto il WC con demolizione e spostamento dei tramezzi. Ha una superficie commerciale complessiva di 50 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 521, Zona censuaria 4 Categoria A/10, Classe 1, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale totale 50 mq, Rendita Euro 1.704,31, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.L’appartamento con destinazione d’uso abitativo in Via Prenestina nn. 307 e 315, posto al piano terra, sc. E, int. 2, ha accesso indipendente da aree distributive condominiali ed è attualmente collegato al piano primo del bene con destinazione commerciale mediante scala interna al compendio immobiliare. L’immobile, di cui sono stati demoliti i tramezzi divisori fra gli originari vani catastali ed è stato inglobato all’interno l’originario balcone, è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. Ha una superficie commerciale complessiva di 60 mq. circa. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 528, Zona censuaria 4, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 60 mq, Superficie catastale totale escluse aree scoperte 60 mq, Rendita Euro 632,66, Via Prenestina n. 307 - 315 scala E interno 2 piano T. Confina con androne di accesso, vano scala E, cortile condominiale, appartamento del portiere, salvo altri.Il locale opificio in Via Riccardo Pitteri n. 9, posto al piano terra, ha una superficie commerciale di 4 mq. circa ed al suo interno è collocata la cabina elettrica di trasformazione n. 81355 (opera di pubblica utilità che può essere esercitata in media e bassa tensione sia per l'alimentazione dello stabile nel quale è ubicata che per ulteriori utenze situate fuori dello stesso). E’ gravato da servitù di elettrodotto a favore di ACEA Distribuzione S.p.A., ora ARETI S.p.A., ed a carico dell’odierna società esecutata, giusto atto di asservimento ai rogiti del Notaio Pietro Mazza in data 10/02/2010, rep. 111001, racc. 40465, registrato all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Roma 5, il 23/02/2010, al n. 3724, serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il 24/02/2010, reg. gen. 20238, reg. part. 10784.. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 636, Particella 268, Subalterno 515, Zona censuaria 5, Categoria D/1, Rendita Euro 178,00, Via Riccardo Pitteri n. snc piano T. Confina con distacco e intercapedine verso Via Riccardo Pitteri, distacco verso area condominiale, subalterno 531, negozio interno c posto al piano S1, salvo altri.Gli immobili risultano edificati e variati in forza dei seguenti titoli edilizi come meglio ed analiticamente indicato e descritto nell’elaborato peritale:− Licenza edilizia n. 589 del 04/04/1955− Variante approvata con parere favorevole della commissione edilizia del 09/10/1958 e dal Sindaco con nota n. 42429 del 17/10/1958− Dichiarazione di abitabilità n. 39 dell’11/01/1959− Dichiarazione di abitabilità n. 567 del 08/05/1959− Concessione edilizia in sanatoria n. 45/S del 03/07/1986, pratica 56042/1985− Concessione edilizia n. 1050/C del 02/11/1988 prot. n. 54525/1988− Concessione edilizia n. 879/C del 27/07/1992 prot. 3293/1990− Concessione edilizia in sanatoria n. 133550 del 24/09/1998, prot. n. 15899 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133553 del 24/09/1998, prot. n. 15894 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 133554 del 24/09/1998, prot. n. 15898 del 16/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 155483 del 25/01/1999, prot. n. 10749 del 11/12/1985− Concessione edilizia in sanatoria n. 210968 del 10/01/2000, pratica 00/12604 del 13/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 227743 del 19/04/2000 - pratica 00/12611 del 13/02/1995− DIA prot. 21386 del 24/05/2001− Concessione edilizia in sanatoria n. 264431 del 27/07/2001, pratica 00/23403 del 22/02/1995− Concessione edilizia in sanatoria n. 264433 del 27/07/2001, pratica 00/23390 del 22/02/1995− DIA prot. 12081 del 03/03/2009 - Municipio Roma VI− Nuovi Tipi prot. 58836 del 30/10/2009 - Municipio Roma VI− Concessione edilizia in sanatoria n. 350294 dell’11/04/2012, prot. n. 12597 del 13/02/1995− SCIA prot. CF/52327 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2685 dell’11/01/2013− SCIA prot. CF/52332 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2679 dell’11/01/2013 - SCIA in variante prot. CF/18531 del 04/02/2014− SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Integrazione prot. CF/2687 dell’11/01/2013 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. CF/100150 del 12/06/2014 - Riferimenti precedenti: SCIA prot. CF/52338 del 19/07/2012 - Variante 15/05/2014 prot. 79801− SCIA prot. 89693 del 26/05/2015− SCIA prot. CF/129800 del 04/08/2015− SCIA prot. CF/74756 del 04/05/2017Risultano altresì istruiti i seguenti titoli edilizi non rilasciati:− Domanda di condono edilizio n. 0/576888 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576908 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576921 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576932 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576944 del 2004− Domanda di condono edilizio n. 0/576961 del 2004All’esito dell’ulteriore attività istruttoria svolta presso le diverse Amministrazioni competenti e del sopralluogo da ultimo effettuato in data 06/03/2026, come meglio riportato e descritto nell’aggiornamento all’elaborato peritale depositato in data 26-27/03/2026 al cui contenuto integralmente si rimanda, l’Esperto stimatore evidenzia che: 1. Le risultanze acquisite presso Roma Capitale – Dipartimento Attuazione Urbanistica (UCE) attestano che le sei domande di condono edilizio presentate nel 2004 (fascicoli nn. 0/576888, 0/576908, 0/576921, 0/576932, 0/576944, 0/576961), riguardanti, tra l’altro, la regolarizzazione della destinazione d’uso commerciale di porzioni immobiliari del piano interrato, vennero definite con esito favorevole già nel 2013, con invito al ritiro dei titoli in sanatoria, previo pagamento di oneri, interessi e diritti, ma non risulta che ciò sia avvenuto. Non risultano emesse comunicazioni di improcedibilità né Determinazioni Dirigenziali di rigetto. Non sono state rilasciate concessioni edilizie in sanatoria. Non sono state rilasciate certificazioni di agibilità. L'Amministrazione Comunale ha comunicato che non può certificare i calcoli relativi ai pagamenti residui (sicché la residua somma di € 245.652,06 per oneri, interessi e diritti precedentemente indicata potrebbe non essere più attuale e va verificata dal futuro aggiudicatario) né che, ad oggi, le concessioni siano prontamente rilasciabili come nel 2013, laddove potrebbero, tra l’altro, essere insorti nuovi vincoli sull’area in oggetto. Il futuro aggiudicatario, pertanto, dovrà procedere a suo rischio, carico, cura e spese alla definizione delle procedure di condono edilizio in corso, nel rispetto del quadro normativo e vincolistico modificato con il decorso del tempo ed attualmente vigente, nonché con i costi che saranno determinati dal competente Ufficio di Roma Capitale a seguito del rinnovato impulso alla sanatoria. 2. Le verifiche effettuate presso Roma Capitale – SUAP confermano che l’attività commerciale esercitata all’interno del complesso immobiliare è cessata definitivamente in data 31/12/2022. A seguito della cessazione, non è più consentito il subingresso ai sensi della normativa vigente, rendendosi necessaria, per il futuro aggiudicatario, la presentazione di nuova istanza di apertura ai fini del ripristino dell’esercizio commerciale. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, prima dell’utilizzo dei locali. 3. Quanto acquisito presso ASL Roma 2 evidenzia l’assenza di atti successivi all’autorizzazione in deroga ex art. 65 D.Lgs. 81/2008 rilasciata il 29/01/2010 per l’attività commerciale espletata presso il compendio immobiliare in oggetto. L’Esperto stimatore segnala che la disciplina del suddetto art. 65 D.Lgs. 81/2008 è stata integralmente modificata dalla L. 203/2024, che ha sostituito il previgente regime autorizzatorio con un sistema di comunicazione preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Tale procedimento dovrà essere attivato ex novo dal futuro datore di lavoro, coincidente o meno con l’aggiudicatario, prima dell’utilizzo dei locali. In particolare dovrà essere prodotta adeguata documentazione, individuata con apposita circolare dell'INL, che dimostri il rispetto dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008, che prevede: “2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, è consentito l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando le lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettati i requisiti di cui all'allegato IV, in quanto applicabili, e le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.” Allo stato attuale, i procedimenti che dovranno essere attivati sono indicati nella Nota dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro del 29/01/2025 prot. n. 811, avente ad oggetto “Art. 65 del d.lgs. n. 81/2008, modificato dall’art. 1, comma 1, lett. e, legge n. 203/2024. Prime indicazioni”. 4. Il riscontro richiesto al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Roma ha confermato che l’ultimo atto rilasciato è l’ARPCA del 21/01/2016. Eventuali procedimenti antincendio necessari all’utilizzo dell’immobile dovranno essere integralmente rivalutati da tecnico abilitato, incaricato dal futuro aggiudicatario o suoi aventi diritto, nel rispetto del quadro normativo vigente. 5. Le verifiche aggiornate svolte presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio - non hanno mostrato variazioni ipocatastali rispetto alla ricostruzione riportata nella perizia depositata il 25/03/2023. 6. Il sopralluogo da ultimo effettuato il 06/03/2026 ha messo in evidenza che il complesso immobiliare risulta sostanzialmente invariato rispetto ai precedenti accessi ma i locali sono chiusi al pubblico e si presentano in stato di inutilizzo da tempo, con impianti disattivati, non in esercizio e attrezzature antincendio non manutenute. Il lastrico solare al primo piano prospiciente Via Prenestina è ad uso esclusivo del complesso immobiliare oggetto di esecuzione, confinato rispetto alle proprietà limitrofe ed occupato in parte da componenti esterne dell’impianto di climatizzazione a servizio del medesimo complesso, al momento non in esercizio. L’Esperto evidenzia che il futuro effettivo utilizzo, commerciale o meno, del complesso immobiliare in oggetto o di porzioni di esso, dipenderà dalle autonome iniziative ed azioni di regolarizzazione che saranno intraprese dal futuro aggiudicatario e dai titoli autorizzativi di qualunque tipo che le competenti Autorità Pubbliche riterranno di poter rilasciare o assentire in base alle normative vigenti al momento dell’attivazione dei rispettivi procedimenti.Ogni necessaria ulteriore informazione e verifica in merito a tutto quanto sopra, allo stato attuale della situazione urbanistica, edilizia ed amministrativa e delle agibilità, anche in ordine alle necessarie regolarizzazioni, alla futura utilizzabilità dei beni ed alla ricorrenza dei presupposti ed al possesso dei relativi requisiti, dovrà essere previamente ed autonomamente acquisita dagli interessati, a proprio onere e cura, presso gli Enti competenti. Il rilascio di pareri, titoli, agibilità, autorizzazioni, licenze e consensi da parte degli Enti competenti e le relative necessarie istanze e procedure sono a totale ed esclusivo rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario.Si segnala che per le particolari caratteristiche, conformazioni architettoniche, dotazioni, destinazioni d’uso ed ubicazioni dei beni che compongono il compendio potranno esservi problematiche e criticità per il futuro aggiudicatario di cui lo stesso dovrà opportunamente tenere conto andando a verificare, l’attuale stato di fatto e la situazione dei beni in relazione alla normativa vigente. Gli immobili oggetto di procedura sono chiusi ed in disuso da tempo. L’Esperto ha rilevato problematiche connesse allo stato del compendio, in particolare ai locali interrati, meglio descritte nell’elaborato peritale. Gli impianti di cui gli immobili sono dotati, di cui non è stata reperita la documentazione e le certificazioni non sono in esercizio e risultano inutilizzati, non manutenuti e disattivati da tempo sicché non è stato possibile verificarne l’effettiva funzionalità e regolarità.L’Esperto ha rilevato difformità rispetto a quanto legittimato ed assentito con i predetti titoli ed alle planimetrie catastali depositate, come meglio e specificatamente indicato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. Sussistono situazioni di diversa distribuzione degli spazi interni e di difformità delle aperture esterne. Le unità immobiliari sono accorpate ed unite senza titolo ed alcune di esse sono impropriamente adibite ad usi diversi da quelli assentiti. I subalterni 521 e 528 sono collegati verticalmente ai subalterni 531 e 520 da scale interne non legittime dal punto di vista edilizio e catastale. Entrambi i subalterni 521 e 528 conservano autonomi ingressi dagli spazi condominiali. Il subalterno 528, destinato all’uso di abitazione (categoria catastale A/3), è utilizzato come magazzino a servizio dell’esercizio commerciale. La regolarizzazione dei predetti abusi e difformità con ripristino dello stato di legittimità urbanistica e variazione catastale nonché la definizione dei condoni in corso dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario a propria cura e spese, come meglio indicato in perizia. Dei costi per la regolarizzazione edilizia si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Il complesso immobiliare composto dalle predette unità immobiliari risultava occupato da terzi in base a contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, della durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/05/2017 e prima scadenza al 30/04/2023, al canone annuo di € 240.000,00 + Iva da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 20.000,00 + Iva ciascuna, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio territoriale di Roma 1 in data 08/06/2017 al n. 9801 serie 3T, antecedentemente al pignoramento e, pertanto, opponibile alla procedura. Il canone di locazione relativo al suddetto contratto di locazione è stato oggetto di pignoramento dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione - mediante atto di pignoramento di fitti o pigioni, registro cronologico n. 181 del 28/11/2017, notificato a mezzo PEC, registro cronologico nn. 182 e 183 del 12/02/2018, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Successivamente il predetto contratto di locazione è stato modificato riducendo l’importo del canone con scrittura privata sottoscritta in data 25/04/2018, registrata all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Roma 1 in data 26/04/2018 al n. 3589 serie 3, successivamente al pignoramento e pertanto inopponibile. Il Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 28/12/2021 ha revocato il precedente provvedimento del 03/09/2019 con cui aveva autorizzato la riduzione del canone ad € 2.000,00 mensili, oltre IVA, ed ha disposto che la conduttrice Società conduttrice è tenuta al pagamento del canone mensile di € 20.000,00 + Iva pattuito dalle parti nel contratto di locazione stipulato in data 28/04/2017, registrato in data 08/06/2017. A seguito della procedura di sfratto per morosità incardinata dal Custode Giudiziario, in data 24/03/2023 è stato convalidato lo sfratto e gli immobili sono stati liberati, sicché attualmente essi sono liberi e nella disponibilità del Custode Giudiziario.Si segnala il Regolamento di Condominio depositato agli atti del Notaio Emanuele Arra di Roma con verbale del 01/01/1957, repertorio n. 3222, trascritto a Roma il 30/10/1957 al n. 51894 di formalità.Esiste il fascicolo di fabbricato per l’accertamento della consistenza statico-funzionale presentato il 13/12/2004, prot. n. 75768, e validato in pari data, prot. n. 75781. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale e nelle integrazioni depositate in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di provvedimenti di diniego e/o repressivi nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, delle autorizzazioni e delle agibilità, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative eventuali variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia.Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa, delle condizioni e dello stato del compendio, di tutti gli oneri, obblighi e vincoli, nonché di quanto necessario per il ripristino e la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa e per la definizione dei condoni in corso, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche e lo stato dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione.Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualifica del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti.