procedura n.1025/2022 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su locale commerciale (negozio) ubicato in Roma, Via Mario Rigamonti n. 100, facente parte del Centro Commerciale “I Granai di Nerva”, ove è collocato al piano secondo con identificazione C/269. Il locale ha una superficie commerciale di circa mq 89,70, ed è fornito da unica vetrina prospiciente la galleria commerciale di metri 5,20 circa contenente anche l’unico accesso al locale. Il bene, di forma regolare, della dimensione netta interna di circ

Codice lotto: LOTTO UNICO

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su locale commerciale (negozio) ubicato in Roma, Via Mario Rigamonti n. 100, facente parte del Centro Commerciale “I Granai di Nerva”, ove è collocato al piano secondo con identificazione C/269. Il locale ha una superficie commerciale di circa mq 89,70, ed è fornito da unica vetrina prospiciente la galleria commerciale di metri 5,20 circa contenente anche l’unico accesso al locale. Il bene, di forma regolare, della dimensione netta interna di circa m. 5,23 x 16,43, è stato oggetto di lavori per ristrutturazione interna non completati, consistenti nella realizzazione di alcuni tramezzi per una diversa distribuzione degli spazi interni con la creazione di cinque piccoli locali, un locale da destinare a servizio igienico ed un connettivo.
Il locale confina con galleria condominiale, locali commerciali censiti con i subalterni 508 e 507, locale commerciale censito con il subalterno 126 e locale commerciale censito con il subalterno 521, salvo altri ed è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 875, particella 877, subalterno 116, zona censuaria 5, cat. C/1, classe 9, cons. 82 mq, sup. cat. 86 mq., r.c. Euro 5.509,67.
L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985 e non sussiste corrispondenza catastale. Relativamente al fabbricato del quale lo stesso è parte sono stati rilasciati i seguenti titoli urbanistici dal Comune di Roma: Concessione Edilizia n. 643/C del 27/07/1988; variante n. 18/C del 12/03/1992. Sull’edificato, in relazione ai titoli urbanistici citati, è stato rilasciato, in data 26/03/1996, certificato di agibilità n. 45. Si precisa che in data 21/11/2007 è stato rilasciato ulteriore Permesso di Costruire n° 1008/2007, per la realizzazione di n. 4 nuove unità immobiliari. Detto PdC 1008/2007 risulta rilasciato a saturazione della residua cubatura disponibile dietro presentazione di domanda di ampliamento della superficie commerciale con progetto prot. n. 16825 del 06/03/2006 a cui è stato attribuito il numero progettuale 74202/05. Il citato ampliamento non interessa il bene oggetto di esecuzione e per lo stesso non è stato reperito il relativo certificato di agibilità.
Il progetto in allegato alla citata concessione in variante PdC 18/C/1992 descrive il locale oggetto di esecuzione come un unico ambiente di forma rettangolare, con uno dei lati corti prospiciente la galleria di uso comune e con gli altri lati interclusi da altre unità immobiliari. All’interno del locale è presente, sul lato opposto a quello confinante con la galleria di uso comune, un piccolo servizio igienico con relativo disimpegno. La reale situazione del bene staggito riscontrata in sede di sopralluogo è parzialmente diversa: il locale di forma regolare della dimensione netta interna di circa m. 5,23 x 16,43 è stato oggetto di lavori per ristrutturazione interna non completati ed attualmente interrotti, consistenti nella realizzazione di alcuni tramezzi in laterizio per una diversa distribuzione degli spazi interni con la creazione di cinque piccoli locali, un locale da destinare a servizio igienico ed un connettivo. La distribuzione al rustico realizzata farebbe denotare l’intenzione dell’esecutore di procedere ad un utilizzo diverso da quello assentito urbanisticamente che è quello a destinazione commerciale con categoria catastale C/1; l’impiantistica generale elettrica originale risulta sezionata e parzialmente non più funzionante, i nuovi locali realizzati non dispongono ancora di impiantistica.
Per i lavori sopra descritti è stata presentata al Comune di Roma, Municipio VIII, C.I.L.A. prot n. 20200713 del 17/07/2020. Dai grafici si evince la volontà di realizzare un ambiente ad uso diverso dal commerciale con la creazione di una reception, tre studi, un locale magazzino, un w.c. e due connettivi, ipotesi progettuale corrispondente al rustico rilevato in sede di sopralluogo. Per quanto esposto e segnalando che la validità triennale della C.I.L.A. è ormai spirata, si ritiene comunque che il titolo edilizio adottato (CILA) non sia stato urbanisticamente corretto.
All’immobile in oggetto compete la proporzionale quota di comproprietà condominiale pari a 3,20 millesimi sui locali meglio risultanti dal regolamento di condominio vigente. Tra i beni condominiali sono ricompresi i seguenti:
1. Locale ad uso deposito al piano terreno individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 23, categoria C/2;
2. Locale ad uso deposito al piano secondo individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 88, categoria C/2;
3. Locale ad uso infermeria al piano secondo individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 89, categoria C/1;
4. Locale ad uso ufficio al piano secondo individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 90, categoria A/10;
5. Lastrico solare di copertura del piano primo, destinato a parcheggio, individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 153, categoria C/6;
6. Lastrico solare di copertura al piano secondo individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 154, categoria lastrico solare;
7. Parcheggio condominiale al piano S1 individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 155, categoria C/6;
8. Cinque piccoli locali destinati a cabine elettriche concessi in uso all’A.C.E.A. individuati in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 157, 296, 298, 299 e 302, categoria D/1;
9. Locale ad uso cantina al piano S/1 individuato in Catasto Fabbricati al foglio 875 part. 877 sub. 297, categoria C/2.
Per quanto occorrer possa, per le aree scoperte di pertinenza dell’intero complesso edilizio di cui quanto in oggetto è parte è stato richiesto al Comune di Roma il relativo certificato di destinazione urbanistica in data 16 febbraio 2025 con prot. n. 034678; certificato ad oggi non rilasciato. In base alle previsioni del Nuovo Piano Regolatore Generale, adottato con Delibera di Consiglio Comunale n. 33 del 20/03/2003 ed approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 12/02/2008, pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio del 14/03/2008, il terreno ricade in zona Sistemi e Regole, Sistema insediativo Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera T3”. Articoli 44, 45 e 48 precisamente: Art. 44 - Norme generali; Art. 45 - Tessuti della Città consolidata. Norme generali; Art. 48 - Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera (T3).
La porzione immobiliare in oggetto partecipa al “CONSORZIO DEGLI OPERATORI DEL CENTRO COMMERCIALE “GRANAI DI NERVA”” con sede in Roma, costituito con atto a rogito del Notaio Marco Papi di Roma in data 14 luglio 1994, rep. n. 68742/13589, registrato a Roma il 26 luglio 1994 al n. 35915, Serie 1/B, e successive modifiche, costituito per meglio disciplinare e regolamentare l’esercizio in comune delle attività del Centro Commerciale di cui quanto in oggetto è parte.
Formalità pregiudizievoli non cancellabili dal G.E.
1. atto d’obbligo per la stipula, con il Comune di Roma, della convenzione per l’urbanizzazione delle aree in zona M2 località Grotta Perfetta – Granai di Nerva –a rogito del Notaio Arcangeli di Roma in data 25 ottobre 1982 rep. 3601;
2. convenzione con la società “Iniziativa i Granai di Nerva” ed il Comune di Roma per l’urbanizzazione, ai sensi dell’art. 28 della legge 6 agosto 1942 n. 1150 modificata dall’art. 8 della legge 6 agosto 1967 n. 765, delle aree ubicate in Roma, località Grotta Perfetta – Granai di Nerva – ed accettazione della cessione, a titolo gratuito, delle aree aventi destinazione pubblica stipulata in data 20 maggio 1986 a rogito del Notaio Arcangeli di Roma rep. 7148;
3. atto d’obbligo per la modifica della convenzione urbanistica per l’urbanizzazione ai sensi dell’art. 28 della legge 6 agosto 1942 n. 1150 modificata dall’art. 8 della legge 6 agosto 1967 n. 765, delle aree ubicate in Roma, località Grotta Perfetta – Granai di Nerva – stipulata in data 20 maggio 1986, a rogito del Notaio Arcangeli di Roma in data 14 marzo 1990 rep. 12843;
4. atto d’obbligo integrativo del precedente atto d’obbligo a rogito del Notaio Arcangeli di Roma in data 31 gennaio 1991 rep. 14337;
5. modifica della convenzione urbanistica per l’urbanizzazione, ai sensi dell’art. 28 della l. u. 17 agosto 1942 n. 1150, modificata dall’art. 8 della legge 6 agosto 1967 n. 765, delle aree ubicate in Roma, località Grotta Perfetta – Granai di Nerva – stipulata in data 20 maggio 1986 con atto a rogito Notaio Arcangeli di Roma rep. 7148, in esecuzione degli atti d’obbligo in data 14 marzo 1990 e 31 gennaio 1991.
Stato di occupazione: libero.
Il tutto come meglio descritto nell'elaborato peritale in atti