Lotto: Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale commerciale sito in Roma (RM), Via Gasparri n. 48/B e n. 48/C, piano terra. Il locale commerciale è dotato di due vetrine su Via Gasparri ed è formato da due ambienti, di cui uno meno profondo destinato a cucina con canna fumaria e uno più profondo dotato sul retro di area ripostiglio, bagni e spogliatoi per il personale. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 73,00 mq circa. L'immobile confina con distacco, Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di area per due posti auto scoperti destinati ad uso pubblico per il commerciale sita in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano terra, n. 28. Il bene pignorato confina con distacco su Via Luigi Maglione, vano scala di sicurezza condominiale, posto auto n. 27, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 528, z.c. 5, cat. C6, cl. 1, consistenza 29 mq, superficie , Bene 4 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 10. Il posto auto pignorato, al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, risulta attualmente frazionato mediante tamponature e parzialmente trasformato in un box auto, dotato di saracinesca metallica, per una superficie convenzionale complessiva pari a 27 mq circa. , Bene 9 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 22. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso al secondo piano interrato del garage (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacc, Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato ad uso privato per il commerciale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 15. Il posto auto coperto è sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale, in adiacenza alla rampa di accesso comune da Via Luigi Maglione, ed ha una superficie convenzionale pari a 9,00 mq circa. L’immobile pignorato confina con area di manovra comune, rampa di accesso, posto moto sub. 514, salvo altri e, Bene 5 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 11. Il posto auto pignorato, sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, è adiacente all’area di manovra comune su piano inclinato ed ha una superficie convenzionale complessiva pari a 7 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 503, area di manov, Bene 6 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 19. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 3 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 520, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identifica, Bene 7 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 20. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 4 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 519, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identifica, Bene 8 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 21. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 522, area di manovra, rampa di a, Bene 10 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di porzione di lastrico solare sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano 4. La porzione di lastrico solare scoperta, individuata nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità, cui si fa espresso rimando) tra le parti comuni, ha accesso dalla scala condominiale interna ed attualmente risulta gravata da se

Codice lotto: LOTTO UNICO

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale commerciale sito in Roma (RM), Via Gasparri n. 48/B e n. 48/C, piano terra. Il locale commerciale è dotato di due vetrine su Via Gasparri ed è formato da due ambienti, di cui uno meno profondo destinato a cucina con canna fumaria e uno più profondo dotato sul retro di area ripostiglio, bagni e spogliatoi per il personale. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 73,00 mq circa. L'immobile confina con distacco:

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale commerciale sito in Roma (RM), Via Gasparri n. 48/B e n. 48/C, piano terra. Il locale commerciale è dotato di due vetrine su Via Gasparri ed è formato da due ambienti, di cui uno meno profondo destinato a cucina con canna fumaria e uno più profondo dotato sul retro di area ripostiglio, bagni e spogliatoi per il personale. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 73,00 mq circa. L'immobile confina con distacco su Via Gasparri, locale commerciale in Via Gasparri 50, locale commerciale in Via Gasparri 48/A, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 530, z.c. 5, cat. C1, cl. 7, consistenza 67 mq, superficie catastale totale 127 mq, rendita € 3.328,77, Via Gasparri 48/B e 48/C, piano T. L'immobile risultava occupato da terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, registrato in data 11/09/2018, avente durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/09/2018 già rinnovatosi fino al 31/08/2030, al canone mensile di euro 1.300,00. L'immobile è stato rilasciato dal conduttore al Custode Giudiziario ed è attualmente libero. Il locale commerciale pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi non risulta conforme né alla planimetria di progetto né alla planimetria catastale in atti per alcune modifiche interne quali: 1) la demolizione dell’intercapedine, esistente in progetto, sulla parete di confine con il locale adiacente - in Via Gasparri n. 50; 2) la realizzazione di bagno e ripostiglio aggiuntivi sul fondo del locale; 3) il restringimento dell'accesso sul locale destinato a laboratorio/forno; 4) la realizzazione di controsoffittature in cartongesso di altezza pari a 3,20 m sul locale laboratorio e 2,80 m sul locale di ingresso-magazzino. L’Esperto Stimatore rileva, altresì, una discordanza dei dati di superficie indicati in visura catastale, ovvero consistenza 67 mq e superficie catastale 127 mq. Ai fini della regolarizzazione delle difformità riscontrate, l’Esperto rappresenta che dovrà essere presentata una pratica edilizia per accertamento di conformità ex art. 37 dpr. 380/01, con il ripristino dell'intercapedine ed eventuale adeguamento delle altezze interne alle normative vigenti per i locali commerciali, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di area per due posti auto scoperti destinati ad uso pubblico per il commerciale sita in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano terra, n. 28. Il bene pignorato confina con distacco su Via Luigi Maglione, vano scala di sicurezza condominiale, posto auto n. 27, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 528, z.c. 5, cat. C6, cl. 1, consistenza 29 mq, superficie :

Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di area per due posti auto scoperti destinati ad uso pubblico per il commerciale sita in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano terra, n. 28. Il bene pignorato confina con distacco su Via Luigi Maglione, vano scala di sicurezza condominiale, posto auto n. 27, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 528, z.c. 5, cat. C6, cl. 1, consistenza 29 mq, superficie catastale totale 29 mq, rendita € 80,88, Via Luigi Maglione snc, interno 28, piano T. L'immobile risultava locato unitamente al locale commerciale (bene 1) e, pertanto, occupato da terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, registrato in data 11/09/2018, avente durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/09/2018 già rinnovatosi fino al 31/08/2030, al canone mensile di euro 1.300,00. L'immobile è stato rilasciato dal conduttore al Custode Giudiziario ed è attualmente libero. L’unità immobiliare pignorata, per una superficie convenzionale complessiva pari a 29,00 mq circa, è costituita da un parcheggio a raso con accesso diretto da Via Luigi Maglione, ricavata sull’area pertinenziale esterna dell’edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme alla planimetria di progetto. L’Esperto rappresenta che nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità), l'area pignorata in oggetto è individuata come “area a parcheggio pubblico per il Commerciale”. L’Esperto precisa altresì che lo spazio a parcheggio è stato realizzato ai sensi di quanto previsto dall'articolo 41-sexies della legge 17/08/1942, n. 1150, e s.m.i., recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma all'art. 7. Ai carichi urbanistici relativi alle destinazioni d'uso previste all'art. 6, comma 1, NTA corrispondono le dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati (standard urbanistici) da realizzare in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. L’Esperto precisa che i parcheggi pubblici, categoria cui appartiene l’area pignorata, sono localizzabili su aree di proprietà pubblica o su aree di proprietà privata vincolata all’uso pubblico, a mezzo di atto d’obbligo notarile registrato e trascritto (nel caso di specie atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando). L’Esperto Stimatore rileva che i parcheggi pubblici ad uso commerciale, rientranti negli standard urbanistici, possono essere oggetto di trasferimento di proprietà fermo restando il vincolo di destinazione pubblica in quanto tali aree restano funzionalmente asservite all’uso generalizzato da parte della collettività indistinta degli utenti dei servizi commerciali di zona. Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 4 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 10. Il posto auto pignorato, al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, risulta attualmente frazionato mediante tamponature e parzialmente trasformato in un box auto, dotato di saracinesca metallica, per una superficie convenzionale complessiva pari a 27 mq circa. :

Bene 4 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 10. Il posto auto pignorato, al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, risulta attualmente frazionato mediante tamponature e parzialmente trasformato in un box auto, dotato di saracinesca metallica, per una superficie convenzionale complessiva pari a 27 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco su via Gasparri, area di manovra, vano scala di sicurezza, distacco su via Maglione, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 510, z.c. 5, cat. C6, cl. 7, consistenza 27 mq, superficie catastale totale 27 mq, rendita € 193,83, Via Luigi Maglione n. 1/A, interno 10, piano S1. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto auto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, l'immobile non è conforme né alla planimetria di progetto né alla planimetria catastale in atti in quanto frazionato mediante la realizzazione di tamponature e trasformato in parte in un box auto con saracinesca metallica. L’Esperto rappresenta che tale trasformazione, eseguita senza titolo edilizio, risulta altresì in contrasto con il vincolo di parcheggio ad uso pubblico che grava sull’immobile derivante dall'atto d'obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, stipulato con il Comune di Roma ai fini del rilascio delle autorizzazioni amministrative. Per la regolarizzazione delle difformità riscontrate dovrà essere presentata una pratica edilizia per accertamento di conformità ex art. 37 dpr. 380/01 per il ripristino dello status quo ante, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto rappresenta che il posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale, sito in autorimessa comune condominiale, è stato realizzato ai sensi di quanto previsto dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i., recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma all'art. 7. Ai carichi urbanistici relativi alle destinazioni d'uso previste all'art. 6, comma 1, NTA corrispondono le dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati da realizzare in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. L’Esperto precisa che i parcheggi pubblici, categoria cui appartiene il posto auto pignorato, localizzabili su aree di proprietà pubblica o di proprietà privata vincolata all’uso pubblico a mezzo di atto d’obbligo notarile registrato e trascritto (nel caso di specie atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando), sono destinati ai visitatori degli insediamenti residenziali nonché a funzioni di relazione locale e possono essere oggetto di trasferimento di proprietà fermo restando il vincolo di destinazione pubblica. Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 9 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 22. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso al secondo piano interrato del garage (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacc:

Bene 9 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 22. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso al secondo piano interrato del garage (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 521, area di manovra, rampa di accesso, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 522, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 2 mq, superficie catastale 2 mq, rendita € 12,29, Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto moto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, risultato di un intervento di ristrutturazione edilizia di tipo integrale, eseguito mediante riconfigurazione di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, successive Comunicazione di inizio Lavori del 29.11.2004 prot. 73030 e D.I.A. del 27.12.2004 prot. 79048. In seguito l’Esperto rileva la Presentazione di Nuovi Tipi del 22.03.2007 prot. 19598 e del 09.08.2007 prot. QI/2007/50312 e la Comunicazione di Fine Lavori del 25.07.2007. In data 29.01.2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art.37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03.03.2008 prot. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati, tuttavia tali progetti non sono stati reperiti. Rappresenta, altresì, che l’istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 non ha ricevuto riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29.01.2008 e della domanda di Agibilità, e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rappresenta, dunque, che rispetto all'elaborato grafico di progetto, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme. L’Esperto rappresenta che l’unità pignorata consiste in un posto moto coperto privato sito in autorimessa comune condominiale realizzato in eccedenza rispetto alle dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati previsti dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i. (recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma agli artt. 6 e 7). Il posto moto non è gravato dal vincolo di pertinenzialità (come risulta dall’atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando) e quindi è liberamente commerciabile.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato ad uso privato per il commerciale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 15. Il posto auto coperto è sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale, in adiacenza alla rampa di accesso comune da Via Luigi Maglione, ed ha una superficie convenzionale pari a 9,00 mq circa. L’immobile pignorato confina con area di manovra comune, rampa di accesso, posto moto sub. 514, salvo altri e:

Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato ad uso privato per il commerciale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 15. Il posto auto coperto è sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale, in adiacenza alla rampa di accesso comune da Via Luigi Maglione, ed ha una superficie convenzionale pari a 9,00 mq circa. L’immobile pignorato confina con area di manovra comune, rampa di accesso, posto moto sub. 514, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 515, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 9 mq, superficie catastale totale 9 mq, rendita € 55,31, Via Luigi Maglione n. 1/A, interno 15, piano S1. L'immobile risultava locato unitamente al locale commerciale (bene 1) e, pertanto, occupato da terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, registrato in data 11/09/2018, avente durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/09/2018 già rinnovatosi fino al 31/08/2030, al canone mensile di euro 1.300,00. L'immobile è stato rilasciato dal conduttore al Custode Giudiziario ed è attualmente libero. Il posto auto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto, esaminato l'elaborato grafico di progetto relativo all'ultima variante, rileva che il posto auto contraddistinto dal subalterno 515 è collocato in posizione invertita rispetto al posto moto adiacente (sub. 514), determinando pertanto una difformità rispetto alla disposizione di progetto ed a quanto rappresentato nell’elaborato planimetrico e nella corrispondente planimetria catastale in atti. L’Esperto precisa che non incidendo tale difformità sulla rendita catastale né sulla identificazione catastale del bene per la regolarizzazione si potrà presentare un Docfa per esatta rappresentazione grafica, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto rappresenta che nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità), l'area pignorata in oggetto è individuata come “area a parcheggio ad uso privato per il Commerciale”. L’Esperto segnala che lo spazio destinato a parcheggio è stato realizzato ai sensi di quanto previsto dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i., recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma all'art. 7. Ai carichi urbanistici relativi alle destinazioni d'uso previste all'art. 6, comma 1, NTA corrispondono le dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati (standard urbanistici) da realizzare in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. In base all’atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando, l’immobile pignorato risulta destinato a parcheggio privato ad uso commerciale. I parcheggi privati ad uso commerciale, rientranti negli standard urbanistici, sono aree o strutture di sosta destinate esclusivamente al servizio di una o più attività economiche o commerciali (es. negozi, centri commerciali, uffici, ristoranti, ecc.), non accessibili liberamente a chiunque, ma riservate a soggetti che hanno titolo in relazione all’attività (come clienti o dipendenti).Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 5 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 11. Il posto auto pignorato, sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, è adiacente all’area di manovra comune su piano inclinato ed ha una superficie convenzionale complessiva pari a 7 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 503, area di manov:

Bene 5 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S1, n. 11. Il posto auto pignorato, sito al piano primo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione, è adiacente all’area di manovra comune su piano inclinato ed ha una superficie convenzionale complessiva pari a 7 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 503, area di manovra, vano scala/ascensore salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 511, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 7 mq, superficie catastale totale 7 mq, rendita € 43,02, Via Luigi Maglione n. 1/A, interno 11, piano S1. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto auto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme. L’Esperto rappresenta che il posto auto coperto destinato a parcheggio pubblico per il residenziale, sito in autorimessa comune condominiale, è stato realizzato ai sensi di quanto previsto dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i., recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma all'art. 7. Ai carichi urbanistici relativi alle destinazioni d'uso previste all'art. 6, comma 1, NTA corrispondono le dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati da realizzare in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. L’Esperto precisa che i parcheggi pubblici, categoria cui appartiene il posto auto pignorato, localizzabili su aree di proprietà pubblica o su aree di proprietà privata vincolata all’uso pubblico a mezzo di atto d’obbligo notarile registrato e trascritto (nel caso di specie atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando), sono destinati ai visitatori degli insediamenti residenziali nonché a funzioni di relazione locale e possono essere oggetto di trasferimento di proprietà fermo restando il vincolo di destinazione pubblica.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 6 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 19. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 3 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 520, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identifica:

Bene 6 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 19. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 3 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 520, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 519, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 3 mq, superficie catastale totale 3 mq, rendita € 18,44, Via Luigi Maglione 1/A, interno 19, piano S2. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto moto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme. L’Esperto rappresenta che l’unità pignorata consiste in un posto moto coperto privato sito in autorimessa comune condominiale realizzato in eccedenza rispetto alle dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati previsti dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i. (recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma agli artt. 6 e 7). Il posto moto non è gravato dal vincolo di pertinenzialità (come risulta dall’atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando) e quindi è liberamente commerciabile.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 7 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 20. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 4 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 519, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identifica:

Bene 7 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano S2, n. 20. Il posto moto pignorato, sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso da Via Luigi Maglione e posizionato all’estremità finale della rampa di accesso, ha una superficie convenzionale complessiva pari a 4 mq circa. L'immobile pignorato confina con sub 519, area di manovra, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 520, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 4 mq, superficie catastale totale 4 mq, rendita € 24,58, Via Luigi Maglione n. 1/A, interno 20, piano S2. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto moto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, risultato di un intervento di ristrutturazione edilizia di tipo integrale, eseguito mediante riconfigurazione di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, successive Comunicazione di inizio Lavori del 29.11.2004 prot. 73030 e D.I.A. del 27.12.2004 prot. 79048. In seguito l’Esperto rileva la Presentazione di Nuovi Tipi del 22.03.2007 prot. 19598 e del 09.08.2007 prot. QI/2007/50312 e la Comunicazione di Fine Lavori del 25.07.2007. In data 29.01.2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art.37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03.03.2008 prot. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati, tuttavia tali progetti non sono stati reperiti. Rappresenta, altresì, che l’istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 non ha ricevuto riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29.01.2008 e della domanda di Agibilità, e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rappresenta, dunque, che rispetto all'elaborato grafico di progetto, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme. L’Esperto rappresenta che l’unità pignorata consiste in un posto moto coperto privato sito in autorimessa comune condominiale realizzato in eccedenza rispetto alle dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati previsti dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i. (recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma agli artt. 6 e 7). Il posto moto non è gravato dal vincolo di pertinenzialità (come risulta dall’atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando) e quindi è liberamente commerciabile.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 8 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 21. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 522, area di manovra, rampa di a:

Bene 8 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di posto moto coperto sito in Roma (RM) - Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2, identificato con il n. 21. Il posto moto pignorato è sito al piano secondo interrato dell’autorimessa condominiale con accesso su Via Luigi Maglione posizionato in adiacenza della rampa di accesso (su piano inclinato). Superficie convenzionale complessiva pari a 2 mq circa. L'immobile pignorato confina con distacco sub 522, area di manovra, rampa di accesso, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 521, z.c. 5, cat. C6, cl. 6, consistenza 2 mq, superficie catastale 2 mq, rendita € 12,29, Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano S2. L’immobile risulta occupato dalla parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Il posto moto pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, risultato di un intervento di ristrutturazione edilizia di tipo integrale, eseguito mediante riconfigurazione di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, successive Comunicazione di inizio Lavori del 29.11.2004 prot. 73030 e D.I.A. del 27.12.2004 prot. 79048. In seguito l’Esperto rileva la Presentazione di Nuovi Tipi del 22.03.2007 prot. 19598 e del 09.08.2007 prot. QI/2007/50312 e la Comunicazione di Fine Lavori del 25.07.2007. In data 29.01.2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art.37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03.03.2008 prot. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati, tuttavia tali progetti non sono stati reperiti. Rappresenta, altresì, che l’istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 non ha ricevuto riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29.01.2008 e della domanda di Agibilità, e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rappresenta, dunque, che rispetto all'elaborato grafico di progetto, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme. L’Esperto rappresenta che l’unità pignorata consiste in un posto moto coperto privato sito in autorimessa comune condominiale realizzato in eccedenza rispetto alle dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati previsti dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e s.m.i. (recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma agli artt. 6 e 7). Il posto moto non è gravato dal vincolo di pertinenzialità (come risulta dall’atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando) e quindi è liberamente commerciabile.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 10 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di porzione di lastrico solare sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano 4. La porzione di lastrico solare scoperta, individuata nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità, cui si fa espresso rimando) tra le parti comuni, ha accesso dalla scala condominiale interna ed attualmente risulta gravata da se:

Bene 10 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di porzione di lastrico solare sito in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, scala unica, piano 4. La porzione di lastrico solare scoperta, individuata nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità, cui si fa espresso rimando) tra le parti comuni, ha accesso dalla scala condominiale interna ed attualmente risulta gravata da servitù di fatto perché utilizzata come stenditoio e passaggio comune di accesso alla copertura del fabbricato, ove si trovano le antenne tv e i motori degli impianti di condizionamento privati, mediante scala retrattile posizionata sopra la porta di accesso, per una superficie convenzionale complessiva pari a 5,80 mq circa. L'immobile pignorato confina con appartamento int. 17 (sub 547), vano scale, distacco su Via Gasparri, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 549, cat. F5, cl. 6, consistenza 29 mq, Via Luigi Maglione n. 1, piano 4. L’immobile è nella disponibilità dell’esecutata (e dei condomini come stenditoio comune). E' stato emesso l'ordine di liberazione. Il lastrico solare pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto Stimatore rileva che sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria di progetto mentre rispetto a quanto rappresentato nell’elaborato planimetrico catastale del fabbricato risulta una leggera difformità nella rappresentazione grafica della posizione della porta di accesso. L’Esperto rappresenta che non esiste agli atti la planimetria catastale del bene, che risulta accatastato in categoria F5, non è abitabile né produttivo, non ha rendita catastale ed è individuato nel Regolamento Condominiale tra le parti comuni.Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati.Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.