Lotto: Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat, Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat, Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat

Codice lotto: LOTTO UNICO

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat:

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata, non divisibile in quanto accessibile da una sola rampa, che si compone da un unico grande locale in cui non risultano definiti i posti auto, che andranno realizzati con frazionamento previa pratica edilizia, per una superficie convenzionale complessiva di circa 2030 mq. Confina a nord con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 505 (ex 504, soppresso per variazione della categoria catastale), z.c. 5, categoria D/8, rendita € 39.400,00, via di Grotta di Gregna 25A, piano S1. L’immobile è occupato da terzi in virtù di contratto di locazione stipulato in data 08/11/2016 e registrato in pari data, anteriormente al pignoramento, della durata di anni 6+6, con prossima scadenza al 31/11/2028, al canone mensile di euro 2.000,00. L’Esperto precisa che l’importo del canone pattuito contrattualmente non è allineato con il valore commerciale degli affitti nel segmento di mercato cui l’immobile appartiene e dall’analisi dei valori medi deve ritenersi definibile quale “canone vile” ex art. 2923, III comma, c.c., come meglio riportato e descritto nell’elaborato peritale e nella relativa integrazione. Il contratto è stato ritenuto inopponibile dal G.E. che ha emesso l’ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430, trascritto il 23/09/2005 ai nn. 127589/75975 di formalità, in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo a rogito Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione sul piazzale soprastante l'autorimessa di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, del pari oggi non più esistenti. L'immobile è dotato di Certificato di prevenzione incendi prot. 58642 del 15/10/2020. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che la DIA in variante prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. L’Esperto evidenzia la non conformità dell'area della zona di manovra rispetto alla planimetria catastale in atti ed all'ultimo titolo edilizio ed un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza che non risultano legittimati per cui sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni. L’Esperto rileva inoltre che all’interno dell’autorimessa non sono definiti i posti auto e che, ai fini del completamento e della regolarizzazione dell’edificazione nonché dell’eventuale ulteriore trasferimento degli immobili nel rispetto delle prescrizioni della Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e degli atti d’obbligo, dovrà essere effettuato a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario il frazionamento dell’intera area adibita a parcheggio in singoli posti auto o box previa pratica edilizia in conformità del vincolo di destinazione previsto dall’ultimo atto d’obbligo del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, in virtù del quale l’autorimessa pignorata deve essere destinata ai "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Tutte le difformità dovranno essere regolarizzate tramite SCIA per frazionamento e diversa distribuzione degli spazi interni, a totale rischio, carico, cura, e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene che l’autorimessa pignorata non può considerarsi "edificio", ex art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su magazzino (catastalmente D/8) sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A, piano terra. Il bene pignorato è collocato all’interno di un piazzale di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono il predetto magazzino e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata. Il magazzino, realizzato con una struttura in metallo leggero, privo di infissi e pavimentazione, potrebbe essere divisibile previa pratica edilizia, ed ha una superficie netta di 640 mq rispetto a cui, ai fini del calcolo della consistenza, l’Esperto Stimatore ha ritenuto di applicare un coefficiente di 0,25, quale pertinenza non direttamente comunicante con il bene 1, per cui la superficie convenzionale complessiva è pari a mq 160 circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con bene comune non censibile Fg. 608 Part. 1163 Sub 501, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 503, z.c. 5, cat. D/8, rendita € 18.930,00 Via di Grotta di Gregna 25, piano T. L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato senza titolo edilizio come tettoia e poi sanato in forza di domanda di Condono ex Legge 724/1994 prot. n. 35717/002 del 25/02/1995 cui ha fatto seguito Concessione in Sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Successivamente è stata presentata un'ulteriore domanda di condono ex Legge 326/2003 prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 per tamponatura e cambio di destinazione d'uso da C/7 a locale commerciale per una superficie utile pari a mq. 640,00 che risulta ancora in fase di definizione. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, la planimetria catastale allegata all’ultima domanda di condono prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 e lo stato di fatto, l’Esperto ha rilevato la non conformità per diversa distribuzione degli spazi interni. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tale difformità dovrà essere regolarizzata tramite una pratica di CILA per diversa distribuzione degli spazi interni, a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene non possa escludersi che, in caso di esito negativo della domanda di condono 565303/03 del 02/12/2004, l'immobile debba essere ripristinato in conformità all'ultimo titolo edilizio, concessione in sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che il magazzino pignorato non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su terreno adibito a piazzale asfaltato, in parte copertura di un immobile interrato realizzato ex Legge 122/89 "Tognoli", sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A. Il bene risulta oggi un piazzale carrabile con superficie netta di circa 4.010 mq, in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata mentre la sua destinazione, dall'ultimo titolo edilizio e relativo atto d'obbligo, è quella di giardino pensile con tettoia, mai realizzati. Il piazzale ha una superficie netta di circa 4010 mq ma ai fini del calcolo della consistenza l’Esperto Stimatore ha ritenuto di accorpare il terreno al bene 1 omogeneizzando la superficie con un coefficiente di 0,1 per cui la superficie convenzionale complessiva è di 401 mq circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 501, bene comune non censibile, Via di Grotta di Gregna 25, piano T, e al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, superficie 44,35 are, Ente Urbano; Particella 1164, superficie 75 ca, Ente Urbano; e Particella 337, qualità seminativo irriguo, cl. 1, superficie 1,40 are, reddito dominicale € 3,91, reddito agrario € 1,27. Come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 13/08/2025 dal Comune di Roma, Dipartimento Programmazione Urbanistica, Direzione Pianificazione Generale, UO Piano Regolatore, “l’area distinta al foglio 608 particella 337 nel Piano Regolatore Generale vigente approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 18 del 12.02.2008 e nella successiva Delibera del Commissario Straordinario n. 48 del 07.06.2016 di presa d’atto del disegno definitivo e Delibera di Assemblea Capitolina 169 del 11.12.2024 di adozione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione, ricade nell’elaborato prescrittivo “3. Sistemi e Regole (scala 1:10.000 – foglio 11)” nella componente “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale” dei Servizi pubblici del Sistema dei servizi e delle infrastrutture e degli impianti disciplinata ai sensi degli artt. 83, 85 delle NTA vigenti; nell’elaborato prescrittivo “4. Rete Ecologica (scala 1:10.000 – foglio 11)” non risulta ricadere in alcuna componente; nell’elaborato gestionale G1. “Carta per la Qualità (scala 1:10.000 – foglio 11)”, di cui alla Deliberazione di A.C. n.60 del 27.06.2024, non risultano individuati elementi articolati dalla lettera a) alla lettera g) ai sensi dell’art. 16, comma 1, delle NTA vigenti; nell’elaborato gestionale G8. “Standard Urbanistici (scala 1:10.000 – foglio 11)” è classificata Servizi pubblici di livello locale: Servizio esistente. Stante l’adozione della D.A.C. 169 del 11.12.2024 avente ad oggetto: “Adozione, ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008” e la conseguente applicazione delle misure di salvaguardia (ai sensi del comma 3 dell’art. 12 del DPR 380/2001 e ss.mm.ii), si rimanda alla lettura congiunta delle prescrizioni contenute negli articoli oggetto di modifica. Si precisa che ai sensi del comma 1, art. 10 della Legge Quadro n. 353 del 21.11.2000 in materia di incendi boschivi, l’area non risulta tra gli elenchi definitivi dei soprassuoli già percorsi dal fuoco. Si precisa altresì che l’area non risulta censita negli allegati relativi alla “Attestazione di esistenza gravami usi civici” del 23.01.2008, resa in sede di approvazione del Piano Regolatore Generale (D.C.C. n.18/2008).” L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il piazzale, parte del quale risulta essere copertura dell’autorimessa interrata ex Legge 122/89 "Tognoli" (bene n. 1), è stato realizzato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430 in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo, a rogito Notaio Alex Gamberale, del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357, in cui la società costruttrice si impegnava a realizzare un giardino pensile. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, oggi non più esistenti. L’esperto rappresenta, dunque che la DIA prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, dell'ultimo atto d'obbligo e dello stato di fatto l’Esperto stimatore ha rilevato diverse incongruenze: un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza dell'autorimessa sottostante; la presenza di una tettoia sul lato sud del lotto; la totale assenza delle opere relative al giardino pensile. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tali difformità dovranno essere regolarizzate tramite una pratica di SCIA in accertamento di conformità. L’Esperto rileva che, originariamente, sul piazzale erano presenti due piccoli edifici, realizzati abusivamente ma legittimati da concessioni in sanatoria, n. 286359 del 04/10/2002, e n. 345655 del 01/02/2011, oggi non più esistenti. Tali ulteriori beni, seppur pignorati, non sono stati oggetto di valutazione da parte dell’Esperto poiché, benché legittimati dal punto di vista urbanistico edilizio, la loro ricostruzione non viene considerata tecnicamente possibile, come meglio precisato sia nell’elaborato sia anche nella relazione tecnica dello strutturista. L’Esperto ritiene che la tettoia autorizzata dalla variante alla DIA n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, era stata realizzata difformemente a quanto dichiarato ed è poi crollata provocando alcuni danni sulla struttura sottostante. L’Esperto rileva che la part. 337 risulta ancora al catasto terreni e non come ente urbano pertanto, dovrà essere regolarizzata. La destinazione prevalente delle particelle, prevista da atto d'obbligo edilizio, è quella di giardino pensile. L’Esperto ha, altresì, verificato l'irregolarità del posizionamento della recinzione di confine rispetto alle effettive risultanze catastali. L’Esperto ritiene che sarà, pertanto, necessario procedere alla verifica ed al ripristino dei legittimi confini di proprietà così come alla realizzazione del giardino pensile mai costruito a rischio, carico, cura, spese dell'aggiudicatario essendosene già tenuto conto nella determinazione del valore di stima del bene. L’Esperto rappresenta che il bene pignorato, non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. I predetti beni (1, 2 e 3) sono stati considerati in Lotto Unico dall’Esperto Stimatore in quanto, oltre che nella realtà uniti di fatto ed accessibili dalle P.lle 337 e 1163 sub 501, bene comune non censibile, la somma delle relative superfici risulta essere alla base dei calcoli per il rilascio della Concessione edilizia che ha generato il bene n. 1. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto negli elaborati peritali e relative integrazioni depositati in atti. Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Si segnalano le seguenti formalità: atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 07/11/2002, rep. 12584, fascicolo 17387, trascritto in data 14/11/2002 al n. 78527 di formalità sugli immobili distinti al Catasto Terreni al foglio 608, part. 94 (particella soppressa, che ha dato origine alle part. 1163 e 1164) e 337, e atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, sugli immobili distinti Catasto Terreni al foglio 608 part. 1163 e 337, ex L. 122/89, in cui si assume l’obbligo a destinare i "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Trattandosi di immobili realizzati ai sensi della Legge 24/03/1989 n. 122 (Legge Tognoli), l’aggiudicatario dovrà pertanto osservare i vincoli previsti dalla predetta normativa di cui alla Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e le prescrizioni contenute nei sopra citati atti d'obbligo edilizio e sarà tenuto ad effettuare a proprio rischio, carico, cura e spese tutte le necessarie regolarizzazioni, anche strutturali edilizie, urbanistiche ed amministrative, e gli adempimenti previsti nonché ogni altra formalità necessaria per il rispetto della normativa predetta. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni dell’Esperto nonché nella relazione dello Strutturista depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat:

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata, non divisibile in quanto accessibile da una sola rampa, che si compone da un unico grande locale in cui non risultano definiti i posti auto, che andranno realizzati con frazionamento previa pratica edilizia, per una superficie convenzionale complessiva di circa 2030 mq. Confina a nord con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 505 (ex 504, soppresso per variazione della categoria catastale), z.c. 5, categoria D/8, rendita € 39.400,00, via di Grotta di Gregna 25A, piano S1. L’immobile è occupato da terzi in virtù di contratto di locazione stipulato in data 08/11/2016 e registrato in pari data, anteriormente al pignoramento, della durata di anni 6+6, con prossima scadenza al 31/11/2028, al canone mensile di euro 2.000,00. L’Esperto precisa che l’importo del canone pattuito contrattualmente non è allineato con il valore commerciale degli affitti nel segmento di mercato cui l’immobile appartiene e dall’analisi dei valori medi deve ritenersi definibile quale “canone vile” ex art. 2923, III comma, c.c., come meglio riportato e descritto nell’elaborato peritale e nella relativa integrazione. Il contratto è stato ritenuto inopponibile dal G.E. che ha emesso l’ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430, trascritto il 23/09/2005 ai nn. 127589/75975 di formalità, in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo a rogito Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione sul piazzale soprastante l'autorimessa di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, del pari oggi non più esistenti. L'immobile è dotato di Certificato di prevenzione incendi prot. 58642 del 15/10/2020. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che la DIA in variante prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. L’Esperto evidenzia la non conformità dell'area della zona di manovra rispetto alla planimetria catastale in atti ed all'ultimo titolo edilizio ed un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza che non risultano legittimati per cui sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni. L’Esperto rileva inoltre che all’interno dell’autorimessa non sono definiti i posti auto e che, ai fini del completamento e della regolarizzazione dell’edificazione nonché dell’eventuale ulteriore trasferimento degli immobili nel rispetto delle prescrizioni della Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e degli atti d’obbligo, dovrà essere effettuato a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario il frazionamento dell’intera area adibita a parcheggio in singoli posti auto o box previa pratica edilizia in conformità del vincolo di destinazione previsto dall’ultimo atto d’obbligo del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, in virtù del quale l’autorimessa pignorata deve essere destinata ai "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Tutte le difformità dovranno essere regolarizzate tramite SCIA per frazionamento e diversa distribuzione degli spazi interni, a totale rischio, carico, cura, e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene che l’autorimessa pignorata non può considerarsi "edificio", ex art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su magazzino (catastalmente D/8) sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A, piano terra. Il bene pignorato è collocato all’interno di un piazzale di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono il predetto magazzino e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata. Il magazzino, realizzato con una struttura in metallo leggero, privo di infissi e pavimentazione, potrebbe essere divisibile previa pratica edilizia, ed ha una superficie netta di 640 mq rispetto a cui, ai fini del calcolo della consistenza, l’Esperto Stimatore ha ritenuto di applicare un coefficiente di 0,25, quale pertinenza non direttamente comunicante con il bene 1, per cui la superficie convenzionale complessiva è pari a mq 160 circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con bene comune non censibile Fg. 608 Part. 1163 Sub 501, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 503, z.c. 5, cat. D/8, rendita € 18.930,00 Via di Grotta di Gregna 25, piano T. L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato senza titolo edilizio come tettoia e poi sanato in forza di domanda di Condono ex Legge 724/1994 prot. n. 35717/002 del 25/02/1995 cui ha fatto seguito Concessione in Sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Successivamente è stata presentata un'ulteriore domanda di condono ex Legge 326/2003 prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 per tamponatura e cambio di destinazione d'uso da C/7 a locale commerciale per una superficie utile pari a mq. 640,00 che risulta ancora in fase di definizione. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, la planimetria catastale allegata all’ultima domanda di condono prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 e lo stato di fatto, l’Esperto ha rilevato la non conformità per diversa distribuzione degli spazi interni. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tale difformità dovrà essere regolarizzata tramite una pratica di CILA per diversa distribuzione degli spazi interni, a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene non possa escludersi che, in caso di esito negativo della domanda di condono 565303/03 del 02/12/2004, l'immobile debba essere ripristinato in conformità all'ultimo titolo edilizio, concessione in sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che il magazzino pignorato non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su terreno adibito a piazzale asfaltato, in parte copertura di un immobile interrato realizzato ex Legge 122/89 "Tognoli", sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A. Il bene risulta oggi un piazzale carrabile con superficie netta di circa 4.010 mq, in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata mentre la sua destinazione, dall'ultimo titolo edilizio e relativo atto d'obbligo, è quella di giardino pensile con tettoia, mai realizzati. Il piazzale ha una superficie netta di circa 4010 mq ma ai fini del calcolo della consistenza l’Esperto Stimatore ha ritenuto di accorpare il terreno al bene 1 omogeneizzando la superficie con un coefficiente di 0,1 per cui la superficie convenzionale complessiva è di 401 mq circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 501, bene comune non censibile, Via di Grotta di Gregna 25, piano T, e al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, superficie 44,35 are, Ente Urbano; Particella 1164, superficie 75 ca, Ente Urbano; e Particella 337, qualità seminativo irriguo, cl. 1, superficie 1,40 are, reddito dominicale € 3,91, reddito agrario € 1,27. Come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 13/08/2025 dal Comune di Roma, Dipartimento Programmazione Urbanistica, Direzione Pianificazione Generale, UO Piano Regolatore, “l’area distinta al foglio 608 particella 337 nel Piano Regolatore Generale vigente approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 18 del 12.02.2008 e nella successiva Delibera del Commissario Straordinario n. 48 del 07.06.2016 di presa d’atto del disegno definitivo e Delibera di Assemblea Capitolina 169 del 11.12.2024 di adozione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione, ricade nell’elaborato prescrittivo “3. Sistemi e Regole (scala 1:10.000 – foglio 11)” nella componente “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale” dei Servizi pubblici del Sistema dei servizi e delle infrastrutture e degli impianti disciplinata ai sensi degli artt. 83, 85 delle NTA vigenti; nell’elaborato prescrittivo “4. Rete Ecologica (scala 1:10.000 – foglio 11)” non risulta ricadere in alcuna componente; nell’elaborato gestionale G1. “Carta per la Qualità (scala 1:10.000 – foglio 11)”, di cui alla Deliberazione di A.C. n.60 del 27.06.2024, non risultano individuati elementi articolati dalla lettera a) alla lettera g) ai sensi dell’art. 16, comma 1, delle NTA vigenti; nell’elaborato gestionale G8. “Standard Urbanistici (scala 1:10.000 – foglio 11)” è classificata Servizi pubblici di livello locale: Servizio esistente. Stante l’adozione della D.A.C. 169 del 11.12.2024 avente ad oggetto: “Adozione, ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008” e la conseguente applicazione delle misure di salvaguardia (ai sensi del comma 3 dell’art. 12 del DPR 380/2001 e ss.mm.ii), si rimanda alla lettura congiunta delle prescrizioni contenute negli articoli oggetto di modifica. Si precisa che ai sensi del comma 1, art. 10 della Legge Quadro n. 353 del 21.11.2000 in materia di incendi boschivi, l’area non risulta tra gli elenchi definitivi dei soprassuoli già percorsi dal fuoco. Si precisa altresì che l’area non risulta censita negli allegati relativi alla “Attestazione di esistenza gravami usi civici” del 23.01.2008, resa in sede di approvazione del Piano Regolatore Generale (D.C.C. n.18/2008).” L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il piazzale, parte del quale risulta essere copertura dell’autorimessa interrata ex Legge 122/89 "Tognoli" (bene n. 1), è stato realizzato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430 in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo, a rogito Notaio Alex Gamberale, del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357, in cui la società costruttrice si impegnava a realizzare un giardino pensile. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, oggi non più esistenti. L’esperto rappresenta, dunque che la DIA prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, dell'ultimo atto d'obbligo e dello stato di fatto l’Esperto stimatore ha rilevato diverse incongruenze: un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza dell'autorimessa sottostante; la presenza di una tettoia sul lato sud del lotto; la totale assenza delle opere relative al giardino pensile. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tali difformità dovranno essere regolarizzate tramite una pratica di SCIA in accertamento di conformità. L’Esperto rileva che, originariamente, sul piazzale erano presenti due piccoli edifici, realizzati abusivamente ma legittimati da concessioni in sanatoria, n. 286359 del 04/10/2002, e n. 345655 del 01/02/2011, oggi non più esistenti. Tali ulteriori beni, seppur pignorati, non sono stati oggetto di valutazione da parte dell’Esperto poiché, benché legittimati dal punto di vista urbanistico edilizio, la loro ricostruzione non viene considerata tecnicamente possibile, come meglio precisato sia nell’elaborato sia anche nella relazione tecnica dello strutturista. L’Esperto ritiene che la tettoia autorizzata dalla variante alla DIA n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, era stata realizzata difformemente a quanto dichiarato ed è poi crollata provocando alcuni danni sulla struttura sottostante. L’Esperto rileva che la part. 337 risulta ancora al catasto terreni e non come ente urbano pertanto, dovrà essere regolarizzata. La destinazione prevalente delle particelle, prevista da atto d'obbligo edilizio, è quella di giardino pensile. L’Esperto ha, altresì, verificato l'irregolarità del posizionamento della recinzione di confine rispetto alle effettive risultanze catastali. L’Esperto ritiene che sarà, pertanto, necessario procedere alla verifica ed al ripristino dei legittimi confini di proprietà così come alla realizzazione del giardino pensile mai costruito a rischio, carico, cura, spese dell'aggiudicatario essendosene già tenuto conto nella determinazione del valore di stima del bene. L’Esperto rappresenta che il bene pignorato, non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. I predetti beni (1, 2 e 3) sono stati considerati in Lotto Unico dall’Esperto Stimatore in quanto, oltre che nella realtà uniti di fatto ed accessibili dalle P.lle 337 e 1163 sub 501, bene comune non censibile, la somma delle relative superfici risulta essere alla base dei calcoli per il rilascio della Concessione edilizia che ha generato il bene n. 1. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto negli elaborati peritali e relative integrazioni depositati in atti. Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Si segnalano le seguenti formalità: atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 07/11/2002, rep. 12584, fascicolo 17387, trascritto in data 14/11/2002 al n. 78527 di formalità sugli immobili distinti al Catasto Terreni al foglio 608, part. 94 (particella soppressa, che ha dato origine alle part. 1163 e 1164) e 337, e atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, sugli immobili distinti Catasto Terreni al foglio 608 part. 1163 e 337, ex L. 122/89, in cui si assume l’obbligo a destinare i "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Trattandosi di immobili realizzati ai sensi della Legge 24/03/1989 n. 122 (Legge Tognoli), l’aggiudicatario dovrà pertanto osservare i vincoli previsti dalla predetta normativa di cui alla Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e le prescrizioni contenute nei sopra citati atti d'obbligo edilizio e sarà tenuto ad effettuare a proprio rischio, carico, cura e spese tutte le necessarie regolarizzazioni, anche strutturali edilizie, urbanistiche ed amministrative, e gli adempimenti previsti nonché ogni altra formalità necessaria per il rispetto della normativa predetta. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni dell’Esperto nonché nella relazione dello Strutturista depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrat:

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata, non divisibile in quanto accessibile da una sola rampa, che si compone da un unico grande locale in cui non risultano definiti i posti auto, che andranno realizzati con frazionamento previa pratica edilizia, per una superficie convenzionale complessiva di circa 2030 mq. Confina a nord con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 505 (ex 504, soppresso per variazione della categoria catastale), z.c. 5, categoria D/8, rendita € 39.400,00, via di Grotta di Gregna 25A, piano S1. L’immobile è occupato da terzi in virtù di contratto di locazione stipulato in data 08/11/2016 e registrato in pari data, anteriormente al pignoramento, della durata di anni 6+6, con prossima scadenza al 31/11/2028, al canone mensile di euro 2.000,00. L’Esperto precisa che l’importo del canone pattuito contrattualmente non è allineato con il valore commerciale degli affitti nel segmento di mercato cui l’immobile appartiene e dall’analisi dei valori medi deve ritenersi definibile quale “canone vile” ex art. 2923, III comma, c.c., come meglio riportato e descritto nell’elaborato peritale e nella relativa integrazione. Il contratto è stato ritenuto inopponibile dal G.E. che ha emesso l’ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430, trascritto il 23/09/2005 ai nn. 127589/75975 di formalità, in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo a rogito Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione sul piazzale soprastante l'autorimessa di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, del pari oggi non più esistenti. L'immobile è dotato di Certificato di prevenzione incendi prot. 58642 del 15/10/2020. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che la DIA in variante prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. L’Esperto evidenzia la non conformità dell'area della zona di manovra rispetto alla planimetria catastale in atti ed all'ultimo titolo edilizio ed un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza che non risultano legittimati per cui sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni. L’Esperto rileva inoltre che all’interno dell’autorimessa non sono definiti i posti auto e che, ai fini del completamento e della regolarizzazione dell’edificazione nonché dell’eventuale ulteriore trasferimento degli immobili nel rispetto delle prescrizioni della Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e degli atti d’obbligo, dovrà essere effettuato a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario il frazionamento dell’intera area adibita a parcheggio in singoli posti auto o box previa pratica edilizia in conformità del vincolo di destinazione previsto dall’ultimo atto d’obbligo del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, in virtù del quale l’autorimessa pignorata deve essere destinata ai "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Tutte le difformità dovranno essere regolarizzate tramite SCIA per frazionamento e diversa distribuzione degli spazi interni, a totale rischio, carico, cura, e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene che l’autorimessa pignorata non può considerarsi "edificio", ex art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su magazzino (catastalmente D/8) sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A, piano terra. Il bene pignorato è collocato all’interno di un piazzale di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono il predetto magazzino e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata. Il magazzino, realizzato con una struttura in metallo leggero, privo di infissi e pavimentazione, potrebbe essere divisibile previa pratica edilizia, ed ha una superficie netta di 640 mq rispetto a cui, ai fini del calcolo della consistenza, l’Esperto Stimatore ha ritenuto di applicare un coefficiente di 0,25, quale pertinenza non direttamente comunicante con il bene 1, per cui la superficie convenzionale complessiva è pari a mq 160 circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con bene comune non censibile Fg. 608 Part. 1163 Sub 501, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 503, z.c. 5, cat. D/8, rendita € 18.930,00 Via di Grotta di Gregna 25, piano T. L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato senza titolo edilizio come tettoia e poi sanato in forza di domanda di Condono ex Legge 724/1994 prot. n. 35717/002 del 25/02/1995 cui ha fatto seguito Concessione in Sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Successivamente è stata presentata un'ulteriore domanda di condono ex Legge 326/2003 prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 per tamponatura e cambio di destinazione d'uso da C/7 a locale commerciale per una superficie utile pari a mq. 640,00 che risulta ancora in fase di definizione. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, la planimetria catastale allegata all’ultima domanda di condono prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 e lo stato di fatto, l’Esperto ha rilevato la non conformità per diversa distribuzione degli spazi interni. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tale difformità dovrà essere regolarizzata tramite una pratica di CILA per diversa distribuzione degli spazi interni, a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene non possa escludersi che, in caso di esito negativo della domanda di condono 565303/03 del 02/12/2004, l'immobile debba essere ripristinato in conformità all'ultimo titolo edilizio, concessione in sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che il magazzino pignorato non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su terreno adibito a piazzale asfaltato, in parte copertura di un immobile interrato realizzato ex Legge 122/89 "Tognoli", sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A. Il bene risulta oggi un piazzale carrabile con superficie netta di circa 4.010 mq, in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata mentre la sua destinazione, dall'ultimo titolo edilizio e relativo atto d'obbligo, è quella di giardino pensile con tettoia, mai realizzati. Il piazzale ha una superficie netta di circa 4010 mq ma ai fini del calcolo della consistenza l’Esperto Stimatore ha ritenuto di accorpare il terreno al bene 1 omogeneizzando la superficie con un coefficiente di 0,1 per cui la superficie convenzionale complessiva è di 401 mq circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 501, bene comune non censibile, Via di Grotta di Gregna 25, piano T, e al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, superficie 44,35 are, Ente Urbano; Particella 1164, superficie 75 ca, Ente Urbano; e Particella 337, qualità seminativo irriguo, cl. 1, superficie 1,40 are, reddito dominicale € 3,91, reddito agrario € 1,27. Come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 13/08/2025 dal Comune di Roma, Dipartimento Programmazione Urbanistica, Direzione Pianificazione Generale, UO Piano Regolatore, “l’area distinta al foglio 608 particella 337 nel Piano Regolatore Generale vigente approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 18 del 12.02.2008 e nella successiva Delibera del Commissario Straordinario n. 48 del 07.06.2016 di presa d’atto del disegno definitivo e Delibera di Assemblea Capitolina 169 del 11.12.2024 di adozione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione, ricade nell’elaborato prescrittivo “3. Sistemi e Regole (scala 1:10.000 – foglio 11)” nella componente “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale” dei Servizi pubblici del Sistema dei servizi e delle infrastrutture e degli impianti disciplinata ai sensi degli artt. 83, 85 delle NTA vigenti; nell’elaborato prescrittivo “4. Rete Ecologica (scala 1:10.000 – foglio 11)” non risulta ricadere in alcuna componente; nell’elaborato gestionale G1. “Carta per la Qualità (scala 1:10.000 – foglio 11)”, di cui alla Deliberazione di A.C. n.60 del 27.06.2024, non risultano individuati elementi articolati dalla lettera a) alla lettera g) ai sensi dell’art. 16, comma 1, delle NTA vigenti; nell’elaborato gestionale G8. “Standard Urbanistici (scala 1:10.000 – foglio 11)” è classificata Servizi pubblici di livello locale: Servizio esistente. Stante l’adozione della D.A.C. 169 del 11.12.2024 avente ad oggetto: “Adozione, ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008” e la conseguente applicazione delle misure di salvaguardia (ai sensi del comma 3 dell’art. 12 del DPR 380/2001 e ss.mm.ii), si rimanda alla lettura congiunta delle prescrizioni contenute negli articoli oggetto di modifica. Si precisa che ai sensi del comma 1, art. 10 della Legge Quadro n. 353 del 21.11.2000 in materia di incendi boschivi, l’area non risulta tra gli elenchi definitivi dei soprassuoli già percorsi dal fuoco. Si precisa altresì che l’area non risulta censita negli allegati relativi alla “Attestazione di esistenza gravami usi civici” del 23.01.2008, resa in sede di approvazione del Piano Regolatore Generale (D.C.C. n.18/2008).” L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il piazzale, parte del quale risulta essere copertura dell’autorimessa interrata ex Legge 122/89 "Tognoli" (bene n. 1), è stato realizzato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430 in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo, a rogito Notaio Alex Gamberale, del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357, in cui la società costruttrice si impegnava a realizzare un giardino pensile. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, oggi non più esistenti. L’esperto rappresenta, dunque che la DIA prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, dell'ultimo atto d'obbligo e dello stato di fatto l’Esperto stimatore ha rilevato diverse incongruenze: un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza dell'autorimessa sottostante; la presenza di una tettoia sul lato sud del lotto; la totale assenza delle opere relative al giardino pensile. A seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Municipio V, l’Esperto ha verificato l’assenza di titolo edilizio legittimante, pertanto, tali difformità dovranno essere regolarizzate tramite una pratica di SCIA in accertamento di conformità. L’Esperto rileva che, originariamente, sul piazzale erano presenti due piccoli edifici, realizzati abusivamente ma legittimati da concessioni in sanatoria, n. 286359 del 04/10/2002, e n. 345655 del 01/02/2011, oggi non più esistenti. Tali ulteriori beni, seppur pignorati, non sono stati oggetto di valutazione da parte dell’Esperto poiché, benché legittimati dal punto di vista urbanistico edilizio, la loro ricostruzione non viene considerata tecnicamente possibile, come meglio precisato sia nell’elaborato sia anche nella relazione tecnica dello strutturista. L’Esperto ritiene che la tettoia autorizzata dalla variante alla DIA n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, era stata realizzata difformemente a quanto dichiarato ed è poi crollata provocando alcuni danni sulla struttura sottostante. L’Esperto rileva che la part. 337 risulta ancora al catasto terreni e non come ente urbano pertanto, dovrà essere regolarizzata. La destinazione prevalente delle particelle, prevista da atto d'obbligo edilizio, è quella di giardino pensile. L’Esperto ha, altresì, verificato l'irregolarità del posizionamento della recinzione di confine rispetto alle effettive risultanze catastali. L’Esperto ritiene che sarà, pertanto, necessario procedere alla verifica ed al ripristino dei legittimi confini di proprietà così come alla realizzazione del giardino pensile mai costruito a rischio, carico, cura, spese dell'aggiudicatario essendosene già tenuto conto nella determinazione del valore di stima del bene. L’Esperto rappresenta che il bene pignorato, non può considerarsi "edificio", come definito dall'art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, e che, pertanto, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. I predetti beni (1, 2 e 3) sono stati considerati in Lotto Unico dall’Esperto Stimatore in quanto, oltre che nella realtà uniti di fatto ed accessibili dalle P.lle 337 e 1163 sub 501, bene comune non censibile, la somma delle relative superfici risulta essere alla base dei calcoli per il rilascio della Concessione edilizia che ha generato il bene n. 1. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto negli elaborati peritali e relative integrazioni depositati in atti. Date le caratteristiche strumentali degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Si segnalano le seguenti formalità: atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 07/11/2002, rep. 12584, fascicolo 17387, trascritto in data 14/11/2002 al n. 78527 di formalità sugli immobili distinti al Catasto Terreni al foglio 608, part. 94 (particella soppressa, che ha dato origine alle part. 1163 e 1164) e 337, e atto d'obbligo edilizio in favore del Comune di Roma, per atto Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, sugli immobili distinti Catasto Terreni al foglio 608 part. 1163 e 337, ex L. 122/89, in cui si assume l’obbligo a destinare i "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Trattandosi di immobili realizzati ai sensi della Legge 24/03/1989 n. 122 (Legge Tognoli), l’aggiudicatario dovrà pertanto osservare i vincoli previsti dalla predetta normativa di cui alla Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e le prescrizioni contenute nei sopra citati atti d'obbligo edilizio e sarà tenuto ad effettuare a proprio rischio, carico, cura e spese tutte le necessarie regolarizzazioni, anche strutturali edilizie, urbanistiche ed amministrative, e gli adempimenti previsti nonché ogni altra formalità necessaria per il rispetto della normativa predetta. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni dell’Esperto nonché nella relazione dello Strutturista depositate in atti al cui contenuto si rimanda.