Intera piena ed esclusiva proprietà di immobile ubicato in Loc. Sovana nel Comune di Sorano in Via Rodolfo Siviero n.ri 1-3-5 (Via del Duomo indicata nelle visure catastali). Tale immobile è costituito da un fondo commerciale (ristorante) censito al Catasto Urbano al Foglio 158, particella 328, sub.ni 1-2 (sub. 1 corte esclusiva – sub.2 edificio), categoria C/1, classe 6, consistenza 540 mq, superf. Catastale totale 1066 mq, rendita € 5.717,18. Il suddetto immobile, ubicato nelle immediate vi

Codice lotto: LOTTO UNICO

Intera piena ed esclusiva proprietà di immobile ubicato in Loc. Sovana nel Comune di Sorano in Via Rodolfo Siviero n.ri 1-3-5 (Via del Duomo indicata nelle visure catastali). Tale immobile è costituito da un fondo commerciale (ristorante) censito al Catasto Urbano al Foglio 158, particella 328, sub.ni 1-2 (sub. 1 corte esclusiva – sub.2 edificio), categoria C/1, classe 6, consistenza 540 mq, superf. Catastale totale 1066 mq, rendita € 5.717,18.

Il suddetto immobile, ubicato nelle immediate vicinanze della Piazza del Pretorio di Sovana nel Comune di Sorano, si sviluppa su 3 piani, di cui uno seminterrato e due fuori terra, ed ha l’accesso dalla Via Rodolfo Siviero n.1-3-5 (quest’ultimo numero civico riguarda l’accesso alla corte esclusiva del ristorante).

Al piano terra (piano attualmente accessibile tramite due rampe di scale poste su Via Rodolfo Siviero), si trovano i locali destinati a sala attesa/reception, terrazzo coperto (utilizzato come sala ristorante), cucina, scale per accesso agli altri piani e una stanza attualmente inagibile e parzialmente diruta (accessibile dal civico n.1), un tempo destinata a sala ristorante. Allo stesso piano è presente anche un pergolato sul fronte del fabbricato (Via Rodolfo Siviero) con alcune sistemazioni esterne come muretti e piante ornamentali.

Al piano primo troviamo tre locali destinati a soffitta e il sottotetto non abitabile.

Al piano seminterrato (tale piano è seminterrato soltanto per la porzione confinante con Via Rodolfo Siviero, per il resto del suo sviluppo è fuori terra) si trovano i locali destinati ai servizi igienici (divisi tra uomini, donne e disabili), una sala ristorante, un altro locale dove attualmente sono presenti le celle frigorifere, un ripostiglio sottoscala, uno scannafosso (lato Via Rodolfo Siviero), un locale tecnico e una centrale termica accessibili dalla corte esclusiva (non collegati direttamente con il fabbricato).

A quest’ultimo piano troviamo anche la corte esclusiva (accessibile dal civico numero 5 di Via Rodolfo Siviero), parzialmente pavimentata ad uso parcheggio e per il resto giardino, e una tettoia con sottostante pavimentazione in tufo, che si sviluppa per tutto il lato lungo dell’edificio confinate con la corte destinata a giardino.

L’immobile si presenta nel suo complesso in un buono stato di conservazione, con buone rifiniture, in ottima posizione centrale e facilmente raggiungibile anche visto il parcheggio privato presente nella corte esclusiva.

Attualmente l’immobile necessiterebbe di interventi di manutenzione ordinaria per quanto riguarda alcuni impianti tecnologici e le sistemazioni esterne, mentre per quanto riguarda la sala ristorante ubicata al piano terra, attualmente inagibile e parzialmente diruta (individuata al n.1 di Via R. Siviero), i lavori da eseguire rientrerebbero negli interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione edilizia.

Per quanto agli impianti si precisa ulteriormente quanto segue:

Gli impianti sono in comune con altro fabbricato (albergo) posto sul lato opposto della strada.

Il punto di connessione alla rete elettrica nazionale dell’impianto elettrico, situato nel vano tecnico, è comune a entrambi gli immobili, pertanto il dispositivo di misura/limitatore è il medesimo. Non sono presenti sottocontatori. Allo stato attuale, pertanto, non è possibile imputare i consumi di competenza all’uno o all’altro immobile, inoltre l’impianto elettrico della centrale termica è il medesimo.

L’impianto di condizionamento (intendendo per esso, già nella Perizia tecnica depositata in data 17.03.2020 sia l’impianto di riscaldamento che di raffrescamento) è in comune ad entrambe gli immobili; si precisa che gli impianti sono alimentati, per quanto attiene l’impianto di riscaldamento, da caldaie a metano, mentre quello di raffrescamento tramite compressori.

L’impianto idrico è in comune ad entrambi gli immobili. È presente un unico contatore dell’acqua ma non sono presenti sottocontatori talché non è possibile imputare i consumi di competenza all’uno o all’altro immobile. Si precisa che i serbatoi di accumulo, presenti all’interno del locale tecnico, servono all’approvvigionamento sia dell’albergo che del ristorante.

Sono presenti due contatori del Gas, uno ad uso esclusivo del ristorante, collegato direttamente al locale cucina, l’altro, invece, in comune all’albergo e alimenta la centrale termica, che è quindi comune ai due immobili.

In via conclusiva si osserva, quindi, che tutti gli impianti sopra elencati sono al servizio di entrambi gli immobili, ad eccezione di uno dei due contattori gas che alimenta esclusivamente il ristorante con un impianto dedicato alla distribuzione del gas dal contatore al locale cucina del ristorante.

Confini: L’immobile oggetto di perizia e la corte esclusiva, confinano a nord con la strada pubblica denominata Via Rodolfo Siviero, ad est con la particella n.121, a sud con le part.le n.ri 202- 233-98 e ad ovest con le part.le n.ri 96-305.

Formalità pregiudizievoli: - Locazione ultraventennale trascritta a Grosseto il 01/09/1998 ai nn. 10608/7786- atto not. Bernardini Enzo del 13.08.1998 rep. 40910. - Servitu' perpetua di passaggio trascritta il 14.10.2016 n.p. 9270 - n.g. 12800 atto not. Cioffi Monica di Medicina (BO) REP. 33508/7747 - fondo dominante fg. 158 p.lla 106 sub. 12 - p.lla 107 sub. 4 fondo servente fg. 158 p.lla 328 sub. 1 e sub. 2. - Preliminare di compravendita trascritto alla Conservatoria di Gr il 07/12/17 ai nn. 15603/11443 - atto not. Cioffi Monica del 29.11.2017 rep. 33987/8120.

Regolarità ubanistico-edilizia: L’immobile sopradescritto è stato realizzato in data anteriore al 1° settembre 1967 e successivamente è stato oggetto di modifiche e pratiche edilizie qui di seguito elencate:
· Concessione Edilizia n.2480 del 13/07/1972; · Concessione Edilizia n.1938 del 06/08/1985;
· Autorizzazione Edilizia n.21 del 02/02/1998 · D.I.A. Prot. n.2061 del 09/03/2006;
· Variante alla D.I.A. prot. n.2061 del 09/03/2006 con Pratica Edilizia prot. n. 3401 del 08/05/2007;
· Sanatoria intervento edilizio n.01-2015/2015 Pratica Accertamento di Conformità in Sanatoria n.01/2010 (intervento per la modifica di aperture in assenza di S.C.I.A.) con Accertamento di Compatibilità Paesaggistica rilasciata in data 18/02/2015.

Il fabbricato oggetto di stima presenta delle difformità di sagoma e prospettiche, oltre a lievi difformità interne.

Inoltre, il locale ripostiglio ubicato nel retro del fabbricato, confinante con il locale celle frigorifere al piano seminterrato, risulta attualmente (alle date dei sopralluoghi) demolito ed è presente una tettoia.

Non è presente in nessun elaborato grafico (urbanistico e catastale) la tettoia lato giardino, con sottostante pavimentazioni in blocchi di tufo, ubicata al piano seminterrato. Non sono presenti le sistemazioni esterne lato fronte (Via R. Siviero).

Le difformità attuali potranno essere sanate, in alternativa, come nel caso della tettoia e delle sistemazioni esterne sopradescritte, potrà essere anche ripristinato lo stato dei luoghi (nell’eventualità non ci fosse interesse nel sanarle). Dalle ricerche di archivio presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Sorano NON è stata reperita la Concessione “di ABITABILITÀ E D’USO della costruzione”.

Stato occupazione: l’immobile risulta di fatto LIBERO.

Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.