procedura n.43/2017 - Piena proprietà 1/1 di: 1) Albergo censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 1, categoria catastale D/2, rendita € 4.803,05. 2) Magazzino censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 4, categoria catastale C/2, classe 4, Consistenza 66 mq, Sup. catastale 76 mq, rendita € 98,85. 3) Albergo censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 6, categoria catastale D

Codice lotto: LOTTO UNICO

Piena proprietà 1/1 di:
1) Albergo censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 1, categoria catastale D/2, rendita € 4.803,05.
2) Magazzino censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 4, categoria catastale C/2, classe 4, Consistenza 66 mq, Sup. catastale 76 mq, rendita € 98,85.
3) Albergo censito al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 6, categoria catastale D/2, rendita € 7.689,00.
4) Abitazione di tipo civile censita al catasto fabbricati del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 444, sub. 7, categoria catastale A/2, classe 1, Consistenza 5 vani mq, Sup. catastale 87 mq e 77 mq escluso aree scoperte, rendita € 296,96.
5) Terreno censito al catasto terreni del comune di Pitigliano al Foglio 46, particella 114, categoria T, qualità SEMIN ARBOR, classe 2, superficie 12 are 20 ca, reddito domenicale € 5,36, reddito agrario € 3,15.
Localizzazione complesso alberghiero:
i beni immobili sopra menzionati vanno a costituire un complesso alberghiero che si trova a circa un chilometro dal centro storico di Pitigliano (Gr) lungo la S.R. n°74 maremmana al km 49,460.
Caratteristiche intrinseche del fabbricato e fattori posizionali
Il fabbricato, si sviluppa su 3 livelli fuori terra ed una cantina al piano interrato, è realizzato con struttura portante in c.a. e tamponature in laterizio, la facciata presenta finitura ad intonaco tinteggiato colore arancio, coperture a falde inclinate rivestite in tegole di cotto, solai in latero cemento. Vi anche un’ampia area pertinenziale adibita in parte a parcheggio ed in parte occupata da due piscine, una per adulti di 20x10 m ed uno per bambini di 6x4 m. La struttura è composta da 34 camere, sala di attesa, due sale ristorante interne e una esterna con vista sulla piscina.
PIANO TERRA
Il piano terra è composto da una hall di accesso alla struttura, in comunicazione con sala di attesa e un ampio disimpegno per complessivi 80 mq circa; da questa zona “filtro” si accede alla sala bar-ristorante di circa 200 mq, sala pranzo di circa 77 mq, servizi igienici per l’utenza e per il personale, quattro locali ripostiglio, la cucina suddivisa in due locali con superficie complessiva di circa 70 mq; dalla hall invece si accede ad ala con due camere provviste di servizio igienico, la prima di circa 14 mq con servizio di circa 4 mq e la seconda di circa 17 mq con servizio di circa 10 mq. Vi sono poi due piccoli magazzini ed un ripostiglio accessibili dall’esterno di dimensioni comprese fra gli 8 e i 10 mq ciascuno. La superficie calpestabile netta è di circa 700 mq e l’altezza interna variabile fra 3,00 e 3,20 m.
N.B.: Si precisa che il portico di circa sul lato nord-est di accesso al fabbricato, su cui si affaccia la sala bar e la sala di attesa della struttura, dovrà essere demolito in quanto insistente su particella non oggetto di pignoramento e non di proprietà (come meglio descritto nella relazione depositata il 04/08/2023, trattasi di area demaniale). Conseguentemente andranno eseguite le necessarie opere per la rimessa in pristino al fine di regolarizzare urbanisticamente il bene.
PIANO PRIMO
Il primo piano è accessibile da una scala interna e da una scala esterna. La superficie del primo piano si divide sostanzialmente fra una zona dedicata alle camere dell’albergo ed un appartamento. L’appartamento, accessibile dalla scala interna, presenta una superficie calpestabile netta di circa 65 mq ed è provvisto di terrazza di circa 12 mq. Si compone di zona soggiorno-pranzo di 26 mq circa, cucina di 5 mq circa, un ripostiglio, una camera di 8 mq circa, una camera di 16 mq circa ed un servizio igienico di 6 mq circa. La zona dedicata ad albergo, accessibile sia dalla scala interna che da una scala esterna, presenta una superficie calpestabile netta di circa 340 mq esclusi i terrazzi ed è composta da 19 camere con servizio igienico interno con superfici variabili fra gli 8 e i 14 mq circa, di cui sette con terrazza. La superficie calpestabile netta complessiva del primo piano è di circa 405 mq e l’altezza interna variabile fra 3,00 e 2,40 m (disimpegni).
Si precisa che l’appartamento non è concessionato, come meglio descritto nella perizia.
PIANO SECONDO
Il secondo piano è accessibile da una scala interna e si compone di 10 camere con servizio igienico, 5 delle quali dotate di terrazza, con superfici nette calpestabili variabili fra i 14 e i 25 mq. Al secondo piano vi è anche un locale soffitta ricavata sotto la falda inclinata del tetto, accessibile dal disimpegno con superficie netta calpestabile di circa 36 mq ed altezza media interna di circa 1,55 m. La superficie calpestabile netta complessiva del secondo piano è di circa 290 mq e l’altezza interna (ad esclusione della soffitta già menzionata) è variabile fra 2,90 e 2,40 m (disimpegni).
PIANO INTERRATO
Al piano interrato si trova la cantina accessibile dall’esterno con superficie netta calpestabile di circa 63 mq ed altezza interna netta di 1,95 m.
SPAZI ESTERNI
La corte esterna è occupata in parte dall’area parcheggio ed in parte da due piscine di dimensioni differenti, una di 20x10 m e l’altra di 6x4 m, vi è anche un piccolo locale spogliatoio indipendente, limitrofo all’area piscine, di circa 17 mq di superficie netta calpestabile ed altezza interna di 2,14 m. Complessivamente l’area libera esterna presenta una superficie di circa 2300 mq.
Finiture interne
Gli immobili descritti presentano finiture interne non di pregio, come pavimentazioni in gres porcellanato, porte interne in legno tamburato color noce e rivestimenti di servizi e cucina in gres porcellanato economico. Soltanto la sala bar-ristorante e qualche camera e corridoio al piano secondo e presentano pavimentazione in legno laminato. Gli infissi sono in legno tipo duglas con vetro doppio e presentano sistemi oscuranti costituiti da tapparelle in pvc colore arancio.
Stato di manutenzione
Tutto il complesso alberghiero si trova in discreto stato manutentivo pur necessitando di interventi sia nelle parti interne che esterne. Gli spazi esterni e le piscine versano in stato di abbandono che ha conseguentemente creato un diffuso degrado ai rivestimenti ed alle finiture.