Quota pari a 100/100 del diritto di proprietà su appartamento sito in Roma – Via Gino Coppedè, 26 edificio A4, scala unica, interno 2, piano P.T., oltre che, al piano 4° coperture, una soffitta individuata dal n. 2. L’appartamento si compone di ingresso, disimpegno, tre camere, bagno, cucina, balcone. Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 420, part. 126, sub. 2, zc 5, categoria A3, cl. 3, cons. 5,5 vani, rendita € 1.036,79, piano T/4. Superficie convenzionale 110,28

Codice lotto: LOTTO UNICO

Quota pari a 100/100 del diritto di proprietà su appartamento sito in Roma – Via Gino Coppedè, 26 edificio A4, scala unica, interno 2, piano P.T., oltre che, al piano 4° coperture, una soffitta individuata dal n. 2. L’appartamento si compone di ingresso, disimpegno, tre camere, bagno, cucina, balcone.
Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 420, part. 126, sub. 2, zc 5, categoria A3, cl. 3, cons. 5,5 vani, rendita € 1.036,79, piano T/4.
Superficie convenzionale 110,28 mq.
L'appartamento al piano T distinto con l' int. 2 confina con distacco su via G. Coppedè, vano scala condominiale, int.1, distacchi a più lati, salvo altri.
La soffitta al piano 4° distinta con il n. 2 confina con terrazzo condominiale a due lati, locale soffitta n. 4, salvo altri.
La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.
La porzione immobiliare staggita è parte di edificio realizzato quale "complesso edilizio" dall'Ente I.N.C.I.S. con Licenza Edilizia n. 2325 rilasciata dal Comune di Roma Ripartizione XV - Urbanistica - Edilizi Privata in data 23 settembre 1961.
Le ricerche effettuate dallo scrivente Esperto presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Direzione Edilizia - Ufficio Archivio in data 08/05/2024 prot. n. 93379 non hanno portato all'ottenimento della certificazione di abitabilità, come da risposta "non reperito" in data 16/05/2024.
Per quanto alla Legge n. 47/1985, l'atto di provenienza originario da I.A.C.P. a Pxxx NXXX in data 04/03/1993, richiesto in copia conforme all'originale, a repertorio 52541 Notaio Gianvincenzo Nola, riporta nel corpo all' art. 5 ed in allegato B copia della Domanda di Sanatoria per abusi edilizi ex L. 47/85 mod 47/85-R e 47/85-C per opere ad uso residenziale a titolo Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Roma (I.A.C.P.), domanda depositata a protocollo n. 019273 del 28/06/1987 presso il Comune di Roma Circoscrizione v^, con allegate copie dei pagamenti in c/c postale delle oblazioni dovute.
Si precisa che nell'ultimo atto di provenienza del 30/04/2013 rep. 142666 racc. 55568 notaio Nicola Cinotti, la parte venditrice dichiarò, ai sensi dell'art.31 della legge 28 febbraio 1985, n.47, e successive modificazioni, che:
- per il fabbricato di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto del presente atto, fu presentata domanda di concessione in sanatoria presso il Comune di Roma in data 26 giugno 1987, prot. n. 0019273, riprotocollata presso la XV Ripartizione del Comune di Roma in data 11 dicembre 1987, prot. n. 205635, relativamente alla quale fu versato l'intero importo dovuto a titolo di oblazione sul conto corrente n. 255000, intestato a Amministrazione P.T. - Oblazione Abusivismo Edilizio, in data 26 giugno 1987 con bollettino n.13 presso l'Ufficio Postale di Roma-Montesacro di lire 139.000 (centotrentanovemila), pari ad euro 71,79 (settantuno virgola settantanove) ed in data 23 dicembre 1987 con bollettino n.922 presso l'Ufficio Postale di Roma-VR di lire 2.896.000 (duemilioniottocentonovantaseimila), pari ad euro 1.495,66 (millequattrocentonovantacinque virgola sessantasei);
- che non sussistevano provvedimenti espressi di diniego di sanatoria, di accoglimento della medesima o, comunque, interlocutori;
- che il Comune di Roma e Roma Capitale non avevano provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini di Legge;
- che l'oblazione fu integralmente pagata;
- che la richiesta di accatastamento fu regolarmente presentata con la necessaria documentazione;
- che non esistevano vincoli preclusivi al condono edilizio a norma degli artt.32 e 33 della predetta legge n.47/1985;
- che la domanda di condono non fu dolosamente infedele;
- che le porzioni immobiliari oggetto del presente atto erano in regola con la normativa urbanistica vigente;
- che contro le porzioni stesse non furono adottati provvedimenti sanzionatori ai sensi della legge n.47/85 e successive proroghe e modificazioni.
Stante quanto sopra, le ricerche effettuate dallo scrivente sia presso l'attuale Municipio V che presso l'Ufficio Speciale Condono Edilizio non hanno portato al rinvenimento della specifica istanza tantomeno della relativa concessione edilizia in sanatoria.
In data 24/04/2024 l'Ufficio Condono Edilizio, alla richiesta documentale inoltrata dallo scrivente con i dati relativi alla istanza di sanatoria di cui sopra, rispondeva come di seguito:
• -"con i dati da lei forniti, nella banca dati SICER non risultano richieste di condono in via Gino Coppedè 26".
Successivamente si richiese altra ricerca documentale sui dati catastali (fgl. 420 part. 126 sub.2) e la risposta dell'Ufficio Condono fu la seguente:
"di seguito le istanze di condono presentate per via della Pisana e via Gino Coppedè, dati disponibili sul SICER (rif. Mod. 47/85- R inviato).
- Pratica: 87/205635/1 N. Concess.: 389549 Data Conc.: 2018/11/02 Stato 99 Tipo 1 Scheda A Indirizzo: VIA GINO COPPEDE 19 Prop. AXX MXXX RXXX Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/21 Tipo 1 Scheda D Indirizzo: VIA GINO COPPEDE 19 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/23 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 516 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/24 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 512 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/25 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 524 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/26 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 502 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/27 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 520 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P.
- Pratica: 87/205635/28 Tipo 4 Scheda D Indirizzo: VIA DELLA PISANA 508 Prop. A.T.E.R. Rich. I.A.C.P."
Dalle verifiche toponomastiche effettuate nessuna delle succitate istanze si riferisce all'immobile staggito.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
- Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
- Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
- Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Lo stato dei luoghi è difforme dal progetto originario approvato per parziale diversa partizione interna, ma corrisponde alla attuale planimetria catastale derivante dall'ultimo titolo edilizio abilitativo C.I.L.A. (per modifica di tramezzi interni ed adeguamento impianti) Municipio XVI prot. n. cq.2013-102108 del 24/12/2013 e dichiarazione di lavori ultimati il 17/03/2014, a titolo AXXXX SXXXX ed a firma del tecnico Ing. Mercanti Stefano (Albo Ingegneri della Provincia di Roma n. 10698).
Con riferimento al succitato titolo edilizio, la data di fine lavori del 17/03/2014 è desunta dal modello DOCFA - quadro B e D; diversamente il Municipio Roma XII - Direzione Tecnica, in esito alla richiesta documentale del succitato titolo edilizio avanzata dallo scrivente Esperto, in data 10/07/2024 al protocollo 81818 dichiarava che il "fine lavori", dopo attente ricerche mediante Gestione Elettronica Documentale non risultava essere pervenuto in atti, preannunciando l'attivazione di provvedimenti di Disciplina Edilizia sanzionatori ai sensi dell' art. 37 DPR 380/01 e ss.mm.ii.. Inoltre, premesso che l'immobile staggito è in effetti al piano rialzato rispetto alla quota esterna, lo scrivente rileva che:
- nell'ambiente cucina l'originario vano finestra è stato tramutato in portafinestra a bandiera di cui l'anta
portafinestra permette l'accesso, tramite una scaletta metallica, all'area esterna a verde condominiale.
Detta modifica della forometria è discordante dalla planimetria catastale successiva alla C.I.L.A. di cui sopra e comunque non sarebbe stata assentita dal titolo edilizio utilizzato, necessitante invece di S.C.I.A..
Per tale modifica di forometria sarà necessaria una istanza di sanatoria edilizia, ovvero una S.C.I.A..
In merito il Consiglio di Stato ha chiarito, con la sentenza n. 467 del 24 gennaio 2022, che tali tipologie di modifiche non rientrano nell’ambito dell’edilizia libera, ma necessitano della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.), rientrando tra gli interventi di manutenzione straordinaria, e pertanto le succitate modifiche potranno essere sanate tramite S.C.I.A. la quale è soggetta ad oneri che si calcolano sul solo costo di costruzione, secondo quanto indicato nella Circolare Esplicativa prot. 67246 del 27 Giugno 2013 (in definitiva circa 10% del CME).
Nel caso specifico, quando si effettuano opere di modifica dei prospetti esterni, tipo trasformazione di una finestra in porta-finestra, non è dovuto l'onere di urbanizzazione, ma solo quello in base al costo di costruzione.
In caso di lavori già ultimati, realizzati in assenza di S.C.I.A., come ne caso in esame, sarà possibile legittimare gli interventi, come detto, depositando una S.C.I.A. in Sanatoria, soggetta al pagamento dei diritti di segreteria ammontanti ad € 501, 24, della oblazione di una somma variabile in relazione alla tipologia degli abusi (comunque in misura non inferiore a € 1.000,00) così come definiti dalla Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 44/2011, oltre tre volte il costo di costruzione.
Ultimamente, dopo una sentenza della Corte dei Conti è stato modificato il calcolo del regime sanzionatorio per la S.C.I.A. in Sanatoria diminuendone le sanzioni.
Il calcolo del contributo è fatto sulla base di un computo metrico delle opere per le quali si chiede la sanatoria.
Nel caso specifico, occorre sanare una finestra sulla facciata secondaria in base al costo di costruzione e l’8% del computo metrico che serve per modificare la stessa finestra.
Di seguito la stima dei costi di regolarizzazione della finestra con prezzo di intervento di €/cd 2000,00:
- regime sanzionatorio, post L.R. 1/2020 2 x C.C.C. + C.C.C.
Ipotizzando R1+R2+R3 = 8% otteniamo: € 160 € + € 320 € = €480,00 In aggiunta a quanto sopra sarà dovuto il compenso della prestazione del tecnico che si stima in circa € 1.200,00.

I costi presuntivi saranno quindi:
- reversale comunale € 501,24
- oblazione € 1.000,00
- contributo costo costruzione € 480,00
- onorario tecnico € 1.200,00
Totale presunto € 3.181,24.
Tale costo sarà portato in detrazione al valore del bene in sede di stima finale.
In data 29/10/2024, l’importo dei debiti condominiali ammonta ad € 806,86, di cui € 313,26 per saldo condominiale 2023/2024 ed il resto per rate condominiali da aprile a ottobre 2024.
In data 29/10/2024, si è appreso che il condominio in cui è localizzato l’appartamento è stato convocato a una procedura di mediazione ma non è dato allo stato conoscere gli eventuali costi che potrebbero derivare per il condominio da tale procedura.
Stato di occupazione: occupato dall’esecutato che vi abita (non potrà emettersi l’ordine di liberazione prima del decreto di trasferimento).
Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.