LOTTO 1: BRESCIA VIA BOSE N.12 - INTERA PROPRIETA' di compendio immobiliare di un'azienda florovivaistica composta da serre, un fabbricato destinato a esposizione/vendita/uffici e corte esclusiva

Codice lotto: LOTTO UNICO

LOTTO 1: BRESCIA VIA BOSE N.12 - INTERA PROPRIETA' di compendio immobiliare di un'azienda florovivaistica composta da serre, un fabbricato destinato a esposizione/vendita/uffici e corte esclusiva.

Il compendio immobiliare è costituito da un insieme di immobili legati all’attività florovivaistica e posto nel Parco Della Cave di Buffalora e San Polo a Brescia in via Bose n.12.
Si sviluppa su una superficie totale di mq 6.975 ed è composto principalmente da serre e da un fabbricato destinato alla vendita/esposizione di prodotti floreali ed utilizzato impropriamente come abitazione.
Il compendio immobiliare di cui sopra puo’ avere accesso sia dalla via Bose (anche se non utilizzato) sia dalla pubblica via delle Bettole e successivamente da una strada privata di altra proprietà, identificata al fg 269 con il mappale 194, e gravata quest’ultima da servitù di transito a favore dei mappali 117 e 125 Foglio 269, costituita con atto notaio Zani rep.14923 Raccolta 7819 del 3 aprile 1963 e con atto notaio Zani rep. 21771 racc. 11062 del 10-12-1968.

 “corpo A” SERRE IN BUONO STATO
Le serre oggetto di valutazione, indicate con la lettera “A”, costituiscono strutture fisse destinate alla coltivazione florovivaistica realizzate nel 2003 con struttura portante metallica (montanti e archi in acciaio zincato), ancorata al suolo mediante plinti e cordoli in calcestruzzo. Le serre hanno forma pressoche’ quadrata e divise al loro interno in 5 scompartimenti tra loro divisi da pareti in policarbonato ondulato.
Le strutture presentano sviluppo planimetrico a campata multipla, con copertura ad arco e sono organizzate in batterie affiancate e comunicanti, garantendo continuità funzionale agli spazi di coltivazione e lavorazione.
Di seguito si elencano le caratteristiche costruttive:
- Copertura realizzata con telo in pvc trasparente, integrata internamente da teli ombreggianti scorrevoli, finalizzati al controllo dell’irraggiamento solare; all’interno della copertura sono presenti aperture zenitali comandate elettricamente per l’aereazione naturale.
- Tamponamenti perimetrali in policarbonato ondulato semitrasparente
- Presenza di portoni e varchi di accesso carrabili, idonei alla movimentazione interna di mezzi e carrelli
- Superficie interna suddivisa in 5 scompartimenti, quest’ultimi prevalentemente liberi da tramezzature e con ampie campate
- Pavimentazione industriale in calcestruzzo nelle aree di transito e lavoro, con zone dedicate alla coltivazione dotate di piani drenanti e canalizzazioni per la gestione delle acque
- Impianto di illuminazione elettrica a soffitto
- Impianto di ventilazione e aerazione (ventilatori assiali e aperture zenitali)
- Predisposizione e presenza di impianti irrigui e di distribuzione idrica funzionali alla coltivazione
- Impianto di riscaldamento a pavimento alimentato da caldaia ubicata nella centrale termica
All’interno delle serre trova luogo:
- Un modulo prefabbricato che contiene 3 locali ad uso ufficio

“corpo B” SERRE CHE NECESSITANO DI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ALLA COPERTURA
Le serre indicate con la lettera “B” sono serre uguali a quelle descritte alla lettera “A” ma differiscono in quanto hanno subito una grandinata che ha danneggiato gran parte del telo di copertura ed i sottostanti teli ombreggiati.
Quest’ultimo può essere riparato/sostituito considerato che la struttura in acciaio non ha subito danni.
All’interno delle serre trova luogo un locale in muratura adibito a centrale termica.

“corpo C” SERRE IN LATO SUD
Le serre indicate con la lettera “C” sono del tipo a tunnel con sviluppo longitudinale costituite da struttura portante in acciaio zincato composta da archi curvilinei, montanti verticali e controventature metalliche e appoggio al suolo mediante piedritti metallici infissi nel terreno.
Le strutture risultano accoppiate in più campate.

“corpo D” FABBRICATO DESTINATO ALLA VENDITA E UFFICI AD OGGI UTILIZZATO COME ABITAZIONE
L’immobile, indicato con la lettera “D”, consiste in fabbricato indipendente, realizzato in un unico corpo di fabbrica fuori terra, con sviluppo planimetrico prevalentemente rettangolare, libero su tutti i lati e ad oggi utilizzato come residenza, ma autorizzato urbanisticamente come fabbricato adibito a esposizione e vendita di fiori con i locali del piano rialzato destinati al confezionamento/esposizione/vendita e uffici collegati all’attività florovivaistica.
Il fabbricato originario risulta edificato alla fine degli anni ’70 ed è stato oggetto di ristrutturazione con ampliamento (non autorizzato urbanisticamente) in epoca successiva riconducibile al periodo 2000/2004.
Il fabbricato risulta realizzato con piano interrato avente muri in c.a., muri del piano rialzato in laterizio portante, solai in laterocemento, gronde in c.a., copertura con muricci e tavelloni e sovrastante manto in tegole.
La copertura è a falde inclinate e manto in tegole.
Il fabbricato si sviluppa su due piani di cui un piano rialzato e un piano seminterrato aerato mediante finestre protette da inferriate.
Nel calcolo della superficie commerciale verrà considerata solo la porzione di fabbricato originario in quanto la porzione in ampliamento non autorizzata dovrà essere demolita.
Nel complesso l’immobile si presenta in stato di conservazione ordinario coerente con l’epoca di costruzione (ristrutturazione complessiva intorno agli anni 2000/2004).

Identificazione catastale
I beni sopradescritti e posti in vendita sono così identificati:
al Catasto Fabbricati, Comune di Brescia, Sez. NCT, Foglio 269,
- particella 117, Via Bose piano T, Cat. D/8, zona censuaria 3, Rendita €10.136,00;
- particella 125, Via Bose piano S1-T, Cat. A/2, classe 5, consistenza 7,5 vani, zona censuaria 3, Superficie Catastale Totale 202 mq, Superficie Catastale Totale escluse aree scoperte 196 mq, Rendita € 619,75;
al Catasto Terreni, Comune di Brescia, Sez. NCT, Foglio 269,
- particella 117, qualità orto irrig. di Classe U, Superficie 6.890 mq, R.D. € 201,40, R.A. € 106,75;
oltre alle proporzionali quote sulle parti comuni.

Confini
Nello specifico, le proprietà in oggetto presentano i confini, come da mappa e Catasto Fabbricati, di seguito riportati:
x Nord: Fosso
x Sud: Fg 269 part. 194
x Est: Fg 269 part 5 e 193
x Ovest: Pubblica via Bose

Pratiche edilizie esaminate dal CTU
- Concessione Edilizia del 28-11-1977 n.7232/76, successiva variante in corso d’opera del 04-11-1980 n.1038/80 e Agibilità del 25-08-1982 riferite al fabbricato per esposizione e vendita ad oggi utilizzato come abitazione (corpo “D”)
- Autorizzazione Edilizia del 23-12-1988 PG 5018/1988 per realizzazione di nuova copertura di porzione di serre (corpo A) con elementi a tunnel
- Concessione per trasformazioni urbanistiche ed edilizie n.969/03 del 29-05-2003 PG 10487/03 per ristrutturazione totale delle serre (corpo A e B), successiva DIA per variante in corso d’opera PG 41079/03 per realizzazione di accessori interni destinati a uffici e centrale termica e Certificato di agibilità 27626/04 del 03-09-2004
- Per quanto riguarda le serre (corpo C) non e’ stata rinvenuta nessuna pratica edilizia.

Situazione urbanistica
- Strumento urbanistico: PGT vigente – Ambito non urbanizzato –Aree di valore paesistico ambientale - Aree rurali periurbane (NTA art.85a) e inserito nel PLIS delle cave di Buffalora e S. Polo (NTA art.87)
- Convenzione Urbanistica: No
- Cessioni diritti edificatori: No
Limitazioni urbanistiche
- Vincoli urbanistici: PLIS delle cave di Buffalora e S. Polo (NTA art.87)
- Vincoli ambientali: No
- Vincoli paesaggistici: No
Note particolari
Il compendio immobiliare, secondo il P.G.T. del comune di Brescia, è azzonato come “Aree di Valorem paesistico ambientale” e più precisamente “Aree rurali periurbane” (art. 85.a delle NTA del Piano delle Regole ) ed inoltre e’ inserito nel “Plis delle cave di Buffalora e S. Polo” (art.87 delle NTA del Piano delle Regole);
Esaminati i titoli autorizzativi si illustrano le difformità riscontrate suddivise per:
1) Difformità legate alle serre “A”, “B” e “C”
2) Difformità legate al fabbricato a servizio dell’attività florovivaistica “D”

1) DIFFORMITA’ LEGATE ALLE SERRE “corpo A” e “corpo B”
Effettuato un rilievo strumentale delle serre esistenti e confrontato con quanto autorizzato si rileva:
- una leggera differenza planimetrica delle posizioni delle serre rientrante comunque nelle tolleranze costruttive di cui al DPR 380/01
- differenze delle aperture interne delle serre
- modifiche delle dimensioni della centrale termica e modifica disposizione interna del locale fatturazione/deposito/archivio rispetto a quanto autorizzato
2) DIFFORMITA’ LEGATE ALLE SERRE “corpo C”
Dall’accesso agli atti presso il comune di Brescia non e’ emersa nessuna pratica edilizia che ne abbia autorizzato la costruzione.
Pertanto, sulla scorta delle NTA del pgt vigente, non si ravvisa la conformita’ urbanistica con lo strumento vigente e quindi non vi sono gli estremi per poter effettuare la sanatoria ai sensi del DPR 380/01 e di conseguenza le predette serre andranno rimosse completamente.
3) DIFFORMITA’ LEGATE AL FABBRICATO A SERVIZIO DELL’ATTIVITA’ FLOROVIVAISTICA “corpo D”
L’immobile definito “corpo D” e ad oggi utilizzato come abitazione dalla proprieta’ e’ di fatto stato realizzato nel seguente ordine:
- la parte sud-est e’ stata regolarmente autorizzata, con C.E. n. 7232/76 del 28-11-1977 e successiva variante in corso d’opera n. 1038/80 del 04-11-1980, con la destinazione specifica di esposizione/vendita/uffici a servizio dell’attivita’ florivivaistica di cui ai corpi “A” e “B”; l’ingombro planimetrico risulta conforme a quanto autorizzato fatte salve alcune differenze rientranti nelle tolleranze costruttive. Tuttavia nel corso degli anni i locali sono stati trasformati in uso abitativo in assenza di idoneo titolo edilizio
- la parte sud-ovest (vedi parte tratteggiata in azzurri nella pianta a pag. 12 ) e’ stata realizzata in ampliamento all’esistente, presumibilmente intorno agli anni 2000/2004, in completa assenza di idoneo titolo edilizio e destinato a locali abitativi in ampliamento a quelli gia’ esistenti formando cosi’ un'unica abitazione.
Ai sensi dell’art.85 punto a. , delle NTA del pgt vigente, si rileva che “in queste aree non sono consentite nuove edificazioni” pertanto l’ampliamento eseguito di cui sopra (considerato urbanisticamente nuova costruzione) non puo’ essere sanato e deve essere demolito a spese dell’aggiudicatario.
Inoltre si rileva che “i cambi di d’uso da destinazione agricola ad altre destinazioni sono consentiti unicamente per gli “edifici di valore storico ed architettonico (art.70), come individuati nella tavola V-PR02, in cui l’attività agricola sia stata dismessa da almeno 3 anni” , pertanto considerato che l’immobile in oggetto non rientra in tali edifici, pare che il cambio d’uso da agricolo a residenza non sia consentito.
Sono state inoltre riscontrate difformità parziali, della parte autorizzata, nella posizione di alcune aperture sui prospetti e su alcuni divisori interni, sia al piano rialzato che al piano seminterrato oltre che la realizzazione al piano interrato di alcuni divisori interni in assenza di idonea pratica edilizia.
Le altezze interne dei locali, sia al piano rialzato che al piano seminterrato, risultano conformi a quanto autorizzato, fatte salve le tolleranze costruttive.
La posizione planimetrica dell’edificio risulta conforme allo stato autorizzato, fatte salve le tolleranze costruttive.
In conclusione di seguito si elenca quanto possibile sanare con relativi costi e quanto da rimuovere
con relativi costi che saranno a carico dell’aggiudicatario:
1) Sanatoria (oblazione + spese tecniche):
- Per la sanatoria delle difformita’ ai corpi “A” e “B” si prevede di utilizzare l’art.36 bis del Dpr 380/01 ipotizzando un pagamento a titolo di oblazione pari a circa 2.000,00 euro
- Per la sanatoria delle difformita’ al corpo “D”, per la parte assentita, si prevede sempre l’utilizzo dell’art. 36 bis del Dpr 380/01 ipotizzando un pagamento a titolo di oblazione pari a circa 2.000,00 euro
- Prestazioni tecniche per l’affidamento e la presentazione delle pratiche suesposte a tecnico abilitato circa 4.000,00 euro
- Pertanto per una somma complessiva di 8.000,00 euro (2.000 + 2.000 + 4.000)
2) Le opere di demolizione dell’ampliamento abusivo del corpo “D”, a cura e spese dell’aggiudicatario sono stimabili in circa 23.500,00 euro.
3) Le opere di rimozione dell’intero “corpo C” , considerando anche la vendita delle parti in acciaio che verranno rimosse, puo’ essere stimato in € 3.000,00.
Il CTU, in ordine alla DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA, ha dichiarato la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa rispetto alla originaria costruzione. Ai fini della presente perizia si considera approssimativamente un costo pari a 8.000,00 euro compreso di sanzione amministrativa e onorario per redazione di idonea pratica edilizia da affidare a tecnico abilitato per sanare quanto possibile. Le opere non sanabili andranno rimosse.

Note del CTU:
Nota 1:
Le due schede catastali raffigurano separatamente le serre e l’abitazione; come però esposto nell’analisi tecnico-urbanistica, si evidenzia che di fatto, l’abitazione accatastata e rilevata sul posto, dovrebbe essere un fabbricato dedicato alla confezione-esposizione e vendita dei prodotti coltivati nelle serre e pertanto andrebbe accatastato nella stessa scheda delle serre in categoria D/8.
Inoltre la scheda raffigurante le serre andrebbe corretta per alcune imperfezioni.

Nota 2:
L’estratto mappa raffigurante, al fg 269, i fabbricati eretti sui mappali 117 e 125, riporta erroneamente la sagoma della vecchia scheda catastale prot. 4307 del 26-7-79 mentre invece dovrebbe riportare la sagoma rappresentata dalla vigente scheda catastale .
Per sistemare tale incongruenza è necessario redigere un tipo mappale di rettifica.
Nota 3:
La somma complessiva da sostenere per sistemare le imprecisioni riscontrate è di 2.500,00 euro per la nuova scheda è di 1.500,00 per la rettifica dell’estratto mappa e quindi per un totale di 4.000,00 euro
Nota 4:
Vi e’ un errore nella banca dati catastali in quanto il mappale 117 del fg 269, che e’ regolarmente censito al catasto fabbricati, dovrebbe risultare al catasto terreni come un ente urbano, mentre invece risulta ancora orto irriguo. Tale incongruenza si e’ trasferita anche all’atto di provenienza. Sara’ cura del notaio che sottoscrivera’ il passaggio all’aggiudicatario decidere la modalita’ migliore per correggere l’incongruenza rilevata.
Il CTU, in ordine alla DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE, ha dichiarato la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile per le motivazioni indicate nella pagina precedente. Si considera approssimativamente un costo pari a 4.000,00 euro compreso oneri catastali e onorario per redazione di aggiornamento catastale da affidare a tecnico abilitato.

Stato di possesso
Da quanto emerso durante il sopralluogo gli immobili oggetto di perizia risultano occupati dal legittimo proprietario con la propria ditta.
L’agenzia delle Entrate conferma tramite dichiarazione che Non esistono contratti di affitto con soggetti terzi.

Il tutto come meglio identificato e descritto nel RAPPORTO DI VALUTAZIONE 10.2.2026 del geom. Germano Signoroni allegato agli atti, che forma parte integrante del presente bando e alla quale si rimanda per una più dettagliata descrizione degli immobili.